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本文目录一览：

• 1、房地产税务筹划技巧
• 2、广州市粤税财务咨询有限公司怎么样？
• 3、房地产纳税筹划，税务筹划应该怎么做？请专家指点！
• 4、广州市税收筹划有哪些基本方法
• 5、房地产企业进行税收筹划的思路是什么？
• 6、房地产公司税收筹划该如何做？

房地产税务筹划技巧

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。

一、土地增值税筹划

(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

①房地产的代建房行为

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。

二、房产税筹划

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

三、变房屋销售为股权转让

按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。

广州市粤税财务咨询有限公司怎么样？

广州市粤税财务咨询有限公司是2010-07-05在广东省广州市天河区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于广州市天河区中山大道268号天河广场天威阁15楼F座。

广州市粤税财务咨询有限公司的统一社会信用代码/注册号是91440101558363716E，企业法人丁红波，目前企业处于开业状态。

广州市粤税财务咨询有限公司的经营范围是：企业财务咨询服务;企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）;企业管理咨询服务;企业总部管理;投资管理服务;工程项目管理服务;能源管理服务;商务文印服务;企业信用信息的采集、整理、保存、加工及提供（金融信用信息除外）;商品信息咨询服务;信息电子技术服务;信息系统集成服务;信息技术咨询服务;土地评估;无形资产评估服务;社会法律咨询；法律文书代理;工商咨询服务;贸易咨询服务;教育咨询服务;文化艺术咨询服务;体育运动咨询服务;投资咨询服务;房地产咨询服务;招、投标咨询服务;公证业务咨询服务;工商登记代理服务;企业产权交易的受托代理;商标代理等服务;科技项目代理服务;贸易代理;专利服务;场地租赁（不含仓储）;代办机动车车管业务;代办按揭服务;代办公证手续服务;代理记账服务;(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。在广东省，相近经营范围的公司总注册资本为4733065万元，主要资本集中在1000-5000万规模的企业中，共3659家。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。

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房地产纳税筹划，税务筹划应该怎么做？请专家指点！

中国房地产税务筹划网是中国唯一只专注于房地产行业，只研究税务筹划、财务咨询专业机构。十年专注，博大精深，中国房地产财税问题解决专家！主要研究方向：税务规划，财务咨询、上市前财税包装、PE，企业内训等。土地增值税让房地产企业负担沉重，智慧源《中国房地产税务筹划网》帮你税务筹划。

通过多年研究总结并提炼出从公司战略制定，到经营模式调整，最后再到帐务处理等多层面进行系统化财税管理的新模式。

广州市税收筹划有哪些基本方法

广州的税收筹划有这些基本方法：

有限公司财政扶持

入驻重庆、山东、江苏、上海等地方的总部经济招商园区，企业注/册到当地可以享受增值税和企业所得税的优惠。以江苏为例，企业入驻当地可享受增值税和企业所得税地方留存后的30%-80%的奖励扶持，且行业限制不大，各行业都可操作；奖励时间：当月缴税，次月即可扶持到位。

个人独资企业核定征收

企业在园区内成立个人独资企业可享受核定征收政策，按行业利润率10%对企业进行核定，以五级累进制计算，个税税率0.5%-2.1%。今年降税后，小规模纳税人增值税以1%征收（2020年），综合税率3%左右。通过这种方式，个独企业分红时无需缴纳20%的个税。

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房地产企业进行税收筹划的思路是什么？

房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。 目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说，就是税负压力大，那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢？

房地产开发公司常见问题：

1、房地产开发公司成本权证少，进项不足。

房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏发票

2、中介费用之类的中介费用不能提供发票，而且金额很多。

3、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。

4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现，税务风险会增加

房地产开发企业的收入来源复杂，资金支出、流入复杂，财务会计核算困难，无法完全核算企业的收入、支出收入，因此企业的实际经营状况比较混乱。

房地产公司如何降低企业税负

一、利用有限公司的财政返还奖励

操作方式：在地方政府园区注册一家新公司或分公司（不用实体入驻），主体公司把业务分包到新公司，而新公司也等同于承担了主体公司税负，在园区纳税得到当地政府财政支持，促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税，次月奖励返还到公司账户。

增值税返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励

企业所得税的返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励。

案例分析：“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了，也无需过多介绍，在该公司入驻到笔者所在重庆园区后，不仅促进了当地的发展，也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。

增值税： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

　   附加税： 169.8w* 12 ％=20.38w

企业所得税： 3000瓦* 25 ％=750w

股东股息税： （3000w- 750w） *20％=450w

企业合计1390w左右的税金，以3000w来看，约一半的利润要交税，实际到手的只剩下约二分之一。

　 在注册入驻到园区后，享受园区税收返还

增值税：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

　 企业所得税：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

　 共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户

二、个人独资核征收政策

操作形式：针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题，可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税，不用缴纳企业所得税和分红税。

具体内容：园区和人独资企业应交纳的税率如下。

核定后个人所得税：0.5%~ 2.1％

增值税：1％ （疫情年后由3%变为1%）

附加税： 0.06％ （征收12 ％减半6 ％ ）

综合税负仅在3％左右

案例分析：比如链+的一名股东，他占股20％，年末分红时利润（3000-750 ） *20％=450w，需要缴纳分红税： 450*20％=90w。

在个人独资企业核定后：

增值税： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

个人所得税450*10％*30％-4.05=9.45w

附加税： 4.45w*6％=0.267w

个人独资企业核定征收的税负：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配，90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。

房地产公司税收筹划该如何做？

房地产行业一直是我国的朝阳行业，特别是近几年通过房地产庞大的产业链带来的经济效益相当可观，比如重庆最新出台的重庆排名前100民营企业中，前十就有金科、万科、华宇三大房地产企业独占三个名额。当然，房地产行业也承受着较大的税负压力，而且很多环节都是重点监察对象，稍微操作不慎都有涉税风险。那么房地产行业主要的税负在哪几个部分呢？又该如何解决呢？

1 .人工费和社保很高

房地产业的企业成本结构中，人工成本约占20％-30％，但这一部分本来不能作为进行抵扣，而是偏重6％的增值税税负。 而且社会保障税税后，企业必须严格要求为员工买社会保障。其中，关于设计、销售等环节员工的薪酬也比较高，社保基数高，企业社保成本压力大。

2 .外部支出没有票

其实，任何行业都有很多拿不到发票的支出。 例如中介服务、渠道介绍费、招聘的兼职、购买零散的材料等。 很多情况下，向个人支付费用，拿不到票会使得税负增加。

3 .股东红利

25%的企业所得税＋20%的分红税，会使得很多股东不敢从企业里拿钱，特别是房地产行业一直被税务紧盯。企业所得税、分红税个税，都是属于所得税的一种，不管是企业缺票还是分红时都会触碰高额的所得税。那么如何才能合理合规的把钱从公账里拿出来，或者是说如何合理合规的把企业所得税降低就成了房地产企业的当务之急。

现在主流的方式是通过在地方政府园区成立个人独资企业享受核定征收来解决，通过个人独资核定，可以解决企业的无票支出部分，也能减低所得税。在园区成立个人独资企业后去承接主体公司的部分业务或者去承接需要拿出利润的资金。核定后综合税负在3.16%以内，国家法律法规规定个人独资企业无需缴纳企业所得税和分红税，比如重庆某宇房地产企业也通过成立数十家个人独资企业解决自身所得税部分。如开票400万，只需纳税十万左右即可完税，剩余账户里的资金可自由支配提取，无需二次纳税。

如果增值税压力偏高，可以在园区设立有限公司，纳税后获得增值税和企业所得税的扶持返还。增值税和企业所得税返还地方留存部分的70%-90%，如纳税100万可获得35万左右当地财政局扶持奖励。具体纳税比列还需看企业的年度纳税体量，纳税大户一事一议。

小结：不管是个人独资企业还是有限公司返税政策都无需企业实体入驻，只用通过线上入驻的形式享受园区政策。当然在企业享受税收优惠的同时，还需做到三流一致、业务真实方可保证企业合理合法长足发展。节税千万条，合规第一条。