本文目录一览：
- 1、中国社科院：下半年房地产市场将迎来新一轮调整
- 2、一季度50城卖地超7千亿，房企积极拿地趋势持续，这说明了什么？
- 3、“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”
- 4、2022年的房地产行业有什么大概走势？
- 5、揭秘地产股“脉冲式”大涨：估值修复、利好传闻“虚实”相生
- 6、政府对房地产的调控
中国社科院：下半年房地产市场将迎来新一轮调整
2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。
当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。
上半年房地产市场运行的突出特点
从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看，主要表现出三个方面明显变化：
第一，各类物业销售面积均负增长，销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。1—5月份，商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。同时，商品房销售额51773亿元，同比增长6.1%，其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。由此可计算得出，2019年1—5月份，商品房平均销售价格为9325元/平方米，同比增速为7.8%，同比涨幅回落0.8个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米，同比上涨9.7%；商业营业用房成交均价同比上涨3.6%；办公楼成交均价同比下跌0.1%。商品房均价与2018年全年相比上涨6.7%，涨幅回落2.86个百分点。其中，住宅上涨8.2%，办公楼上涨2.1%，商业营业用房上涨1.7%。
第二，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。2019年1—5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款同比下降35.6%，土地购置面积和土地成交价款的跌幅之大前所未有，土地购置面积是自1998年以来的最大跌幅，土地成交价款是自最早此数据公布的2004年以来的最大跌幅。而且，土地成交价款跌幅超过土地购置面积，土地平均成交价格有所下降。1—5月份，土地平均成交价格为4389元/平方米，同比增速为-3.5%，是2012年以来首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，这是自2012年以来首次出现土地成交价格下降的情况。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素，其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内，土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。
第三，住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。2019年1—5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持这样的投资势头，将是自2015年以来首次重回两位数增幅。房地产开发投资增长为住宅投资增幅带动，1—5月份住宅投资同比增长16.3%，而办公楼和商业营业用房投资均为负增长，投资增速分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。其中，办公楼投资虽为负增长但降幅比2018年有所收窄，商业营业用房投资降幅则比2018年进一步扩大。从地区差异来看，1—5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍，东北地区投资增幅最低，东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同时，房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%，房屋新开工面积同比增长10.5%。
总体来看，上半年的房地产市场特点突出表现为：市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落；土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较高水平，但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。
影响未来房地产市场走势的几个关键因素
综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题，值得引起关注。
第一，城市极化带来的部分城市房价上涨过快。中国的城市化已经走向了一个新的阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫需要加强风险防范。当前部分二线热点城市和个别三线城市由于大量青壮年人口流入、城市经济增长推动了房地产市场的繁荣，但同时，资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变，这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房摇号，实际上增加了很多套利需求。
第二，棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言，中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大，主要受棚改政策影响。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向以发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。随着去库存、棚户区改造政策的收紧、中小城市市场饱和度的增加，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。
第三，收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在经历了30多年的高速增长和快速扩张后，以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩已初见端倪。在全球化和信息化的推动下，各种社会经济要素会进一步向特大城市和城市群地区聚集，加上全球经济增长放缓等潜在风险和不确定因素的存在，个别城市出现收缩问题不可避免，难免不对收缩城市房价产生冲击。因此，在中国目前城镇化减速阶段，对于部分有收缩迹象或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目，减小后期城市更新发展规划的难度。同时对于有收缩迹象的城市在要避免增量规划，逐步转为存量规划，甚至减量规划。将城市发展重点转向现有存量土地的再开发，依据城市发展环境与自身优势，调整城市的性质与功能。
第四，住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。其中，利用集体土地建设租赁住房对市场的影响不可小觑。以北京市为例，计划自2017年至2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷；2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。可以预期，在未来几年，随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设，相当数量的新增租赁房源将集中入市，这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。
第五，土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2018年土地购置面积继续增加，但土地平均成交价格增幅明显收窄，土地平均成交价格同比增加3.3%，大大低于自2013年起土地平均成交价格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出现了土地购置面积和土地成交价款均大幅下降的情况。土地成交下降，一方面是房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变，部分地块出让附带条件过多令房地产开发企业的拿地意愿降低；另一方面房地产企业融资成本较高，未来形势不明，在土地价格水平高位时房地产开发企业的拿地态度趋于谨慎。土地市场成交大幅下降，必将使财政收入减少的压力有所增加。2019年1至5月份，国有土地使用权出让收入同比下降6.0%，而且自2019年起国有土地使用权出让收入就一直处于负增长的状态。未来如果土地市场成交继续保持下行的态势，财政收入减少的压力将进一步加大。
“房住不炒”的政策调控思路不断完善
自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来，延续了两年多的调控政策取得了预期的效果，使得长期形成的房价上涨预期发生了实质性的转变。尤其是2018年下半年以来，住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量激增，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大。各地纷纷出台措施放松限制性调控政策，缓解市场压力。但中央“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生根本改变，未来房地产调控政策将从以下三个维度进一步拓宽加厚。
第一，稳定——房地产市场健康平稳发展是重中之重。2018年12月24日，住建部部长王蒙徽表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。因此，2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
第二，分化——房地产调控政策分化是大势所趋。房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。当前，一二线热点城市房地产主要依靠市场、人口增量驱动，三四线城市则主要依靠棚改政策驱动。因此，房地产调控政策也出现了明显的分化趋势。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，从土地、金融、税收等方面推进住房制度改革；而在其他三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
第三，放权——更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任。2018年12月19日至21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在今年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确，意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。强调“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大，体现了中央调控政策的原则性和地方调控措施的灵活性的结合。
对当前房地产市场的总体认识及建议
首先，上半年部分二线城市市场热度显著回升引发了调控的再次升级。为遏制地价的持续上扬，已经有多城对土地拍卖规则进行了相关调整。由此看来，“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。而结合5月的土地成交情况来看，土地市场投资热度已经有一定的缓解，土拍溢价率明显回落。这说明，市场调控已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性。各类土拍新规调整虽然在短期内缓解部分地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大热点城市的土地供应，促使土地市场供求平衡，真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
其次，由于不同城市能级的市场运行结果呈现明显分化的趋势，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；大部分三四线城市已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售有可能重回下行通道。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势，市场预期有所好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖尚不稳定，楼市小阳春明显动力不足，部分三四线城市可能会逐渐步入降温的通道之中，房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。房地产市场应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。
最后，不论短期调控还是长效机制，房地产政策总体目标是一致，即保持市场基本稳定，防止大起大落。可以说，房地产市场基本稳定本身就是对国民经济的重大贡献。目前，中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的，也产生了良好效果，市场风险总体可控。面对市场价格波动压力，应进一步细分调控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，将压力在达到危险边界前进行疏导和化解。同时，应加强全国市场压力分布实时监测、预测和预警，对过度上涨和下跌城市及区域进行深度跟踪调研和辅导调控。
一季度50城卖地超7千亿，房企积极拿地趋势持续，这说明了什么？
说明在一线城市房地产市场依旧很活跃，房价短期内还没有下降的趋势。虽然国家最新规定，每个城市一年只能有三次土地出让行为，但这并没有阻碍到房企们拍地的热情。有数据显示，今年才刚刚过去一个季度，全国前五十座城市土地拍卖金额就超过了七千亿，这个数字创下了历年以来的新高。其中最高的是上海，土拍成交额为900亿，其次是杭州成交额超过了700亿，这两座城市，也是土拍排行榜的常客。
有房地产行业的分析师指出，今年前三个月土拍市场活跃，主要还是受到土拍政策的影响。考虑到有限的土地拍卖此时，房企和地方政府对土拍交易都更加谨慎了。从全年来看，由于房企还背着三道红线，持续在一线城市拿地可能很难，未来二三线城市，可能会成为土拍交易的活跃地。
而且从去年开始，无论是银行还是房企对流入楼市的资金，都被严格限制，企业再想走高杠杆模式已经很难了，虽然房企拿地依然很积极，但土地的溢价不太可能想像以前一样高了，未来二线城市会更加受到房企的欢迎。
参考资料：
张大伟分析称，2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。各地市场继续复苏，目前看大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平，房企积极补充库存。
从房企融资来看，中指研究院数据显示，2021年3月，相较于海外债，房企更多发行国内信用债进行市场融资。具体来看，3月房地产信用债发行规模为714.41亿元，相较于2月190.71亿元大幅增长。从融资成本来看，信用债融资成本下降，其中信用债平均利率为4.51%，环比下降0.81个百分点。
“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”
原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”
每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
政策的威力正在显现。
自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。
据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。
融资规模大幅降低
在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。
一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。
具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。
对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。
上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。
TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降杠杆的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。
整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。
相比之下，头部存量比较多的，就不加杠杆了，把存货做起来。
而排在TOP10~30的房企，有加杠杆空间的，可能会多拿一些地，而必须降杠杆的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。
在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降杠杆为主，另一个是原先杠杆不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。
最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。
融资成本持续下降
克而瑞数据显示，截至2021年6月，100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。
上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。
为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。
“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。
从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业债券发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。
在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。
总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。
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责任编辑：戚琦琦
2022年的房地产行业有什么大概走势？
供给：
——房地产新开工面积下降
2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2020年，全国房屋新开工面积为224433.1万平方米，同比下降1.2%。
2021年1-11月，中国房地产新开工施工面积为18.28亿平方米，同比下降9.1%。
——房地产施工面积上升
2010-2020年，我国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。2020年，全国房屋施工面积为926759.2万平方米，同比增长3.7%。
2021年1-11月，中国房地产施工面积为95.67亿平方米，同比增长6.3%。
——房地产竣工面积整体有所下降
2010-2020年，中国房地产竣工面积整体呈现先升后降的趋势。2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米，同比下降4.9%。
2021年1-11月，中国房地产竣工面积达到6.88亿平方米，同比增长23.4%。
需求：
——商品房销售面积呈上升趋势
2010-2020年，我国商品房销售面积呈现波动上升的态势，但增速自2017年有放缓的迹象。2019年，全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%;2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，增长2.6%。
2021年1-11月，中国商品房销售面积为15.81亿平方米，同比增长4.8%。
销竣比上升，供不应求
2010-2021年，中国房地产销竣比呈现上升趋势。2020年，中国房地产销竣比达到了1.93。2021年1-11月，中国房地产销竣比更是达到了2.30，中国房地产市销售依旧火爆，销竣比的上升从一定程度上反应出国家对于房地产行业的管控力度以及房地产市场供需之间存在的不平衡现状。
根据国家统计局就国民经济运行情况答记者问信息显示，2021年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。从全国来看，房地产市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长，增势有所减缓。部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。
—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
揭秘地产股“脉冲式”大涨：估值修复、利好传闻“虚实”相生
在A股市场上，房地产版块这时不时显示一下存在感。
12月13日，申万房地产指数再涨1.85%，南光发展(600466.SH)涨停，世荣兆业(002016.SZ)、保利地产(600048.SH)等多家上市房企涨幅在3%以上。
前一日，发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。其中，就包括了资产规模较大的优质房企。
通知出台再一次扰动资本市场脆弱的神经，但21世纪经济报道记者注意到，这次“异动”幅度跟以往的“上涨”相比并不大。
A股持续低迷，申万房地产指数今年以来也一直处下行状态，但其间却又因调控放松传闻而掀起数朵浪花。据不完全统计，2018年以来，申万房地产指数合计就有4周涨幅超过5%。
大涨交易日主要分布今年下半年，9月中旬、10月下旬、11月中旬。
“地产股的波动，其实也与当前地产行业具备较大不确定性有关，尤其是最近宏观经济波动，社融等数据不景气，部分投资者抱有利率改善的想法。”12月13日，华南一家私募机构人士对21世纪经济报道记者指出。
地产股的数次大涨
今年以来，由于A股走势低迷等原因，截至12月13日，申万房地产指数跌去了20.42%。
然而在这一过程中，却涌现出不少“异常”反弹。尤其是从9月开始，地产股频繁出现大幅上涨。9月19日，申万房地产指数更是创出3.20%的涨幅。
进入10月中下旬，在沪指击穿2500点后不久，中央高层及一行两会掌门人密集对外表态稳定股市，10月19日，申万地产指数也触底反弹，创出3.08%的涨幅。
“前段时间地产股回暖，更多可能还是超跌反弹，地产板块无论是绝对估值还是相对估值均处在历史低位。”12月13日，北京一家中型券商地产行业分析师对记者指出。
数据显示，截至12月13日，申万房地产开发行业整体估值低至9.17倍，而在10月末，该数据仅为8.88倍。
与之形成对比的是，房企的业绩却一片大好。
数据显示，148家上市房企前三季度实现营收1.19万亿元，同比增长25.39%，实现净利润1219.58亿元，同比增长30.46%。其中净利润同比增长的企业有134家，仅14家房企业绩下滑。
今年来，上市房企的销售数据也再创新高，超过30家房企发布前11月销售业绩，销售额合计达4.48万亿元，同比上涨达33.2%。其中，11月单月销售额高达4254.3亿元。前11个月，销售额破千亿的企业多达14家，还有3家突破5000亿元。
“资本市场在修复，即跌无可跌，若从反弹角度看，实际上地产股都可以享受第一波利好。唱衰楼市的声音多和资金面有关，而非销量，若是资金方面压力大，那么会降低拿地频率，但若是资金规模大，预计房企还是会积极去拿地。” 12月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者指出。
利好消息频现
相对于估值修复，关于“调控放松”的传闻或许更能说明问题，否则很难解释地产股的“脉冲式”行情。
比如10月下旬，不少自媒体曾爆出“国务院规定半年内必须放开楼市全部限购”的信息。10月22日、25日，申万房地产指数分别大涨4.53%和2.20%。但随后，人民网对此进行了辟谣。
不过，进入11月份，地产股仍呈现出节节攀升态势。数据显示，11月内，申万房地产指数上涨了4.82%。
其背后，则是深圳、广州等多地按揭利率出现松动，放款开始加速的消息不绝于耳。
中原地产(深圳)按揭部统计的深圳商业银行房贷利率情况显示，今年7月，民生银行首套、二套房贷都在基准利率上浮20%；而进入10月下旬，二套房贷利率仍在上浮20%，但首套房贷利率已调整为上浮15%，下调5%。
同时，上述分析师对记者指出，目前地产行业融资环境也显出好转迹象。
银河证券研究报告指出，中粮地产重组大悦城事项获证监会无条件通过；中华企业发行的新增股份登记完毕，显示出房企再融资或存在放开可能，也显示出房企融资环境有继续改善可能性。
目前，房企融资规模及成本都在下行，发行难度降低。11月房地产行业信用债平均利率水平为5.7%，环比下降0.6个百分点。
“实际上房地产所谓的降温声音，到了10月份就开始有点减少了。更重要的是各类融资获得审批的概率不断加大，企业公告也频繁发出积极信号。类似银行贷款利率下降或宽松，说明资金面还是相对有所改善的。总体说地产股回暖的态势符合预期。”严跃进说道。
但严跃进也进一步指出：“从近期企业公告情况看，融资方面的公告较多，基本上都是获得审批。但业绩公告上，今年其实相对较保守，这和市场降温影响有关。预计短期内房企还是会比较收敛，近期还谈不上非常乐观，但若后续持续融资，预计很多企业在业绩发布上依然会比较高调。”
（文章来源：21世纪经济报道）
政府对房地产的调控
8月10日，央行公布的第二季度货币政策执行报告首次以较大篇幅讨论房地产价格，并且提出“必须高度关注房地产价格”。这一说法不仅立即引起了媒体的关注，也在地产行业造成不小的震动。聚集在海南房地产论坛的地产界人士立即开始了热烈讨论，某知名财经媒体在报道中以“调控会有下一步？”为题怀疑央行的报告是一个信号：针对房地产的宏观调控将会进一步加强。
针对地产界的疑虑，记者采访了央行货币委员会委员李扬。李扬称：“我没有从报告中关于房地产的部分看出什么特殊信号，央行的报告与中央的政策是保持一致的。”不仅如此，多位分析人士反而认为，如果说央行的报告是一个信号的话，也许是房地产信贷将会适当放松的信号。本来可能是令人松口气的事情，却让人虚惊一场。
模糊的信号？
第二季度货币政策执行报告中关于房地产的部分，相当多的人认为“令人费解”。看过报告的人们最关注的问题是央行为什么要提出从未提出的房地产价格问题？“高度关注房地产价格”是否意味着央行不希望这种态势继续，并要采取措施？央行可能会采取什么措施？
该部分总共有五段，前四段都是在讲房地产宏观调控的效果显著，房地产贷款、投资总额的增幅都出现回落，第五段却开始分析房地产价格持续上涨的情况，并称要“高度关注房地产价格，要加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施，促进房地产业持续、健康发展”。翻阅以往央行的报告可以发现，对于房地产价格的论述确是首次出现。不过李扬却有自己的解释，他认为，从上世纪末以来，总体的趋势是货币政策开始高度关注股票价格和房地产价格等资产价格的走势，以前我们只关注股票价格，央行报告关注房地产价格说明我们的货币政策分析在逐步完善。
建设部官员谢家瑾在7月份曾表态，“去年部分地区房地产有些过热，投机性购房造成房价上涨过快，宏观调控只是让过快增长的势头得到遏制。投机炒作等虚的购房需求退出后，总体供求得到回归。”这种观点似乎与央行报告中分析的“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”的观点有判断逻辑上的矛盾。这是时间差的问题吗？也就是说在一个月之内对价格走势和原因的判断已经发生了变化？宏观调控抑制了房产供给导致价格持续上涨？
有的分析人士认为，单从报告字面含义上看，我们几乎可以得出宏观调控导致房地产价格上涨的逻辑。如果说维持价格稳定或者使其下降是宏观调控的原定指标之一，现实的情况恰恰是宏观调控导致价格的上涨，这与报告中房地产部分的标题“房地产宏观调控效果显著”显然不太一致。对此，李扬的解释是“本轮增长中房地产的价格问题突出，但是如何判断价格走势与货币政策之间的关系和协调还有待于进一步探讨”。按照李扬的理解，央行关于“高度关注房地产价格”也许仅仅是注意到房地产价格与货币政策调控间的关联问题，并没有对问题下结论性的判断和表态。
李扬还透露，他所在的社科院金融研究所已注意到房地产和货币政策间的关系问题是下一步分析宏观经济的一个重要视点，所里开始筹集课题费，专门就“房地产和货币政策间的关系问题”，进行具体标准和量化的研究。
对央行关于房地产部分的表述，还流传一种说法，央行在似乎平淡的表述中，已对房地产信贷政策有了一定的调整。这个调整紧接在国务院常委会议之后。7月14日，国务院常务会表态说，除了继续强调要充分认识搞好宏观调控的艰巨性和复杂性，不能盲目乐观，不能放松工作，不能半途而废之外，也提出合理控制货币信贷总量，优化信贷结构，及时为有市场、有效益、有利于增加就业的企业提供正常流动资金贷款，切实支持符合国家产业政策和市场准入条件的项目建设。
两难抉择
实际上，当我们回过头来看的时候，央行关于房地产说法的变化不仅与国务院常委会议讲话口吻的变化相应，我们还可以在最近一期的国务院发展研究中心中国市场形态动态分析课题组的报告中找到佐证。
7月29日，该课题组举行了第二季度市场形势分析报告发布会，其中有专门研究房地产形势的部分。该会议强调目前房地产供给与需求的差距正在扩大，下半年必须要考虑供求平衡问题。报告认为，应该合理支持合规的房地产项目，提高在建工程的竣工比例，对合规的项目在流动资金贷款等方面应当给予适当支持，以提高竣工率，增加供给。事实上，与其他网站提供的报告不同的是人民银行网站登出的报告原文中还有六个专栏，第一个专栏的标题即为“宏观调控中的区别对待”，该专栏提出要在引导信贷结构调整中注意有控有保。从这些变化来看，如果一定要强调央行报告发出的信号，信号的含义只能是合理调整而不是继续加强。接下来的问题只是央行可能采取哪些措施。
虎杰投资顾问公司首席分析师张寅分析，报告中关于房地产的分析比较模糊的原因就是宏观调控要压缩信贷规模和投资总额的增长幅度，而控制信贷则影响房地产项目的开工率和竣工面积是导致供应减少和价格上涨的主要因素之一。央行的两难之处在于既要控制信贷又要抑制价格增长过快。央行有两个选择方向，适当放松信贷和控制需求增长。
控制需求当然是可能性最小的，放松信贷控制不当也可能导致新一轮过热。“能够同时控制地产商信贷规模，又在一定程度上抑止需求的方法就是加息！”张寅说。报告中对下半年展望时有一句话就是“协调本外币利率政策”，这让人充满联想。国泰君安证券研究所研究员张宇也认为，加息的预期对房地产影响大，一是影响开发商的融资成本，二是控制了投资性房地产需求。由此，央行可能采取的措施是适当放松信贷或者加息，或者同时进行。
开发商的喧哗
当政府各部门在微妙地调整对房地产行业认识之时，身为核心利益主体的房地产开发商们却丝毫没有表现出微妙的感觉。在海南开会的开发商听说央行新报告之后却是立刻虚惊起来。有关媒体报道，开发商听说消息之后最担心的就是政府对开发商的调控手段更加严格。有开发商称，“如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像10年前那样的低潮”。
恐慌之外就是继续高呼“还要涨价”，这个从年初开始开发商就不断使用的手段在央行公布第二季度报告表态要高度关注价格之后仍然是开发商抱守不放的惟一不变的舆论武器。“开发商应该保持冷静！”张寅认为，开发商固然有困难，但是作为本轮经济周期的受益者或许应该更低调与配合一些。
且不论央行的报告是否值得虚惊一场，开发商所面临的恐怕也不仅仅是资金困难。张宇表示，最近的一个现象是上市地产公司纷纷提高了业绩预期，从上半年的情况来看，地产公司的毛利率是在增加而不是下降。
现实的情况是政府和民意都在担心和指责高涨不止的房地产价格，为了缓解困难，政府还在加大推出经济适用房的力度。在这样的背景下，开发商反复使用“涨价”的口号，除了刺激之外不知道还会有什么效果。
另外，新浪，搜狐都有专门的房产板块，可以参考
发布于 2023-01-06 08:32:31 回复
发布于 2023-01-06 05:46:44 回复