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本文目录一览：

• 1、房地产开发商融资的途径和方式
• 2、城中村改造项目如何运行？
• 3、城中村项目,需要大量资金投入,影响融资成功的主要因素有哪些
• 4、河北省石家庄市三年大变样城中村改造项目，土地性质是划拨地，但房产证是70年市证，

房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。  

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。  

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。  

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。  

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。  

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。  

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。  

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。  

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。  

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。  

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。  

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

参考资料：融资-百度百科

城中村改造项目如何运行？

城中村”重建改造的融资方式有哪些？

答：“城中村”重建改造主要有以下几种融资方式：

1、项目开发贷款。此种贷款审批时间较长，且受到金融机构对项目进展的严密监控，例如对资金的使用和销售资金的回笼的控制。

2、流动资金贷款。特点是贷款期限短，审批时间短、周转性强、融资成本较低。

3、民间借贷。由于司法实践中企业借款一般作为无效合同认定，因此，企业间借款必须通过金融机构以委托贷款方式进行。故在实务中存在大量私企、民营企业向个人借款，这种方式利率偏高，且操作不当有非法集资之嫌。

4、工程带资承包建设。指建设单位未全额支付工程款，由建筑企业垫款进行施工。此情形在现实中大量存在，实际上也成为间接融资的一种方式。

5、集资款。例如村民自行改造模式中，村民自行集资进行城中村重建改造。

6、增发股票及发行债券。上市公司可考虑资本市场融资，增发股票及发行债券，另外，吸引投资基金也成为今年来兴起的融资方式。

“城中村”重建改造安置模式对融资有何影响？

答：目前，昆明城中村重建改造处于探索阶段，不同的安置模式决定了不同的建设主体和融资主体，从而影响了融资模式的设置。就现在阶段看，主要有以下几种做法：

1、政府主导模式。由政府主导完成集体土地征收、国有土地收回，并负责统一拆迁，村组织负责建设村民安置用房，以成本价提供给村民。这种模式特点是需使用政府资金，若大面积推广会出现政府资金及人力资源短缺的问题。

2、合作开发模式。村集体主要通过与房产商合作，房产商支付拆迁费用，对被拆迁人给予货币补偿或 回迁安置，在项目建成后，村集体享有一定的房地产开发收益分成。这种模式特点是以房换房，眼前利益明显，村组织不必投入资金，项目所需资金由房产商负责，房产商在拆迁、获得土地使用权以及开发建设的各个阶段均有商业风险。

3、自建公助模式。村组织在统一规划、设计、报批、管理的基础上，实行村民以幢为单位的联建联管（或由村委会牵头进行较大规模的建设），建设费用和质量由村组织负责，村组织统一进行小区配套设施建设（也可请监理单位、村民质量监督组进行双重监督）。这种模式特点是有利于调动各方面工作积极性，实现分工协作，减轻政府建设资金压力和拆迁阻力。资金由村民自筹，来源较广。

除以上几种模式外，在城中村重建改造中，根据建设模式的不同，还可采用代建模式、回购模式、BT模式等，对融资方式的选择多种多样，各有不同。

对于开发商而言，”城中村“重建改造项目融资的主要法律风险是什么？有何对策？

答：对于开发商而言，“城中村”重建改造项目融资可能发生的风险主要有：

1、收入风险。项目完成后，开发商所建的房产能否按计划进入市场销售或被认购，可能形成项目收入的风险。因此，项目前期的可行性分析、合理的销售策划尤为重要。

2、完工风险。完工风险存在于项目建设阶段和试运行阶段，它覆盖了项目预算、按时完工、达到设计的技术经济指标等。一般，开发商可采用下述办法来降低完工风险：

（1）签订固定价格的建设工程施工合同。当然承包商也不必然接受固定价格合同安排，往往会寻求费用增加的机会，并将该机会写入建设工程施工合同，使得发包人通过建设合同安排降低完工风险的计划部分落空。有鉴于此，开发商应当做好履约过程中的造价控制工作。

（2）购买工程商业保险。在项目公司财产受到损害后（尤其是施工所需的机器、设备），项目公司可以根据保单获得一定理赔金，以及时修复受损的设施及设备，使工程尽快恢复施工。

（3）控制建设资金的使用。应当精打细算，专款专用。

3、法律风险。融资过程中，采取合理的合同安排、担保设置、税收策划等，可以在一定程度上降低法律风　险。

例如，根据法律规定，当开发商无法按期支付承包商的工程款时，承包商有权依《合同法》第286条的规定行使工程价款优先受偿权。在此情况下，通过合同安排，事先明确双方的权利义务，也可降低法律风险

城中村项目,需要大量资金投入,影响融资成功的主要因素有哪些

发展前景，盈利情况，财务情况。

企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。

城中村改造是一项改善民生福祉的惠民工程,也是城市更新、区域升级的重要举措。城中村改造在我国脱贫致富、城市化进程中具有重要作用。推动城中村改造工作,一方面有助于提高人民群众的居住幸福感,另一方面,也是我国城镇化进程的必然选择。这对于促进我国经济社会协调发展、改善民生、建成小康社会具有重大意义。

河北省石家庄市三年大变样城中村改造项目，土地性质是划拨地，但房产证是70年市证，

你好！

适用棚户区改造政策，可把划拨地变性为国有出让用地，这样房产证就是正常的使用期限。补交土地出让金是按照同地段土地的评估价值来补交的，有优惠政策，但达不到优惠40%那么多！

如有疑问，请追问。