本文目录一览：
- 1、开发商资金紧张，竟打出“交房需先预交10年物业费”的操作，你怎么看？
- 2、普通住宅物业收费权abs 可以发行么
- 3、什么是经营性物业融资
- 4、cmbs融资模式是什么？
- 5、老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经
开发商资金紧张，竟打出“交房需先预交10年物业费”的操作，你怎么看？
大家都知道最近一年来楼市逐步降温，无论是房价还是成交量都出现了不同程度的下滑，开发商的资金显得越来越紧张了，在三道红线的要求之下，开发商融资的渠道变窄了，想要充裕自身的现金流，那么只能通过降价促销的方式来回笼资金，可在当下的楼市环境下，想要销售额得到明显提升并不现实。
山西一楼盘发布通知称，因为楼盘资金紧张，自身已无力在外筹集到资金，剩余的楼盘建设进度可能无法正常进行，为了解决这个问题，开发商出台的交房方案竟然是，让已购房的业主先预交10年的物业费，物业公司答应还赠送1年，以此来筹集资金来完成接下来剩余的建设进度。
对于该开发商的这一操作，我一时间都还没明白过来，意思就是楼盘还剩余几个月交房，但开发商手里没钱了交不了房，如果业主想要尽快交房，那么就先预交10年的物业费，用物业费来解决剩余工程的建设进度。
但这明显也不能百分百解决，因为该通知中还说明，后期物业公司还要支付员工工资、管理维修等费用，那么也就是说，即便是业主们预交了10年物业费，这个楼盘最终能不能顺利交房依然还是未知数！
感觉这开发商就是躺平了，自己已经没有资金完成楼市交房，所以就想着从业主身上来筹集建设资金，可作为购房者来说，他们已经支付了几十万上百万的购房款，在这个购房过程中并没有什么做错的地方，但风险却让购房者自身来承担了，当然这里面也是没有办法的办法，毕竟开发商已经无力交房，而作为购房者来说这么晾着也不是事。
到底该不该预交10年的物业费就看业主们自己怎么去想了，10年的物业费大概就是两三万元的样子，如果能够顺利交房，这个钱确实可以缴纳，就当自己吃了个哑巴亏，就怕到时候物业费又交了，结果楼盘还是无法交房。所以对于现在的购房者来说，购买期房楼盘真的要多注意了！
普通住宅物业收费权abs 可以发行么
世茂集团董事长许荣茂表示，世茂集团专门组织财务团队围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品，与多家金融机构广泛合作。未来世茂还会陆续推出其他相关资产证券化项目，同时也会持续发力股权众筹、REITs、社区金融等方面。
据记者了解，资产证券化，是指将一系列流动性较差的但可以创造一定稳定现金流的资产，通过对风险和现金流进行结构性重组，打包成不同评级的产品销售给投资者。
业内人士认为，物业费收入资产证券化的推出，填补了国内市场空白，进一步拓宽了中国金融产品的组合区间，对有长期资产配置需求的机构进行需求细分，丰富了国内金融市场层次和产品。在企业获得了新的融资渠道的同时，也为投资者提供了不同类型的产品选择。
但是，对于资产证券化项目，投资者关心的还是资本增值。易居智库研究总监严跃进认为：“从盈利来讲，第一、首先要计算出世茂房地产所管辖物业的物业经营收入，相对来说，物业管理费用会按一个比较低的速度呈现年度递增的，但无论如何都可以把未来的物业管理收入进行折现，即计算成当前的现金流。第二、基于此类现金流设计一类金融产品，对于投资者来说，一次性或分阶段购买此类金融产品。而后续的收益来源则和此类物业管理收入直接挂钩。当然，并不会直接从物业管理收入中进行扣缴，相关的资金管理人会做一个资金池进行资金的给付。 ”
但是，截止目前，世茂房地产尚未公布具体的融资额度及相关物业费盈利规模
什么是经营性物业融资
经营性物业融资，其租赁类似于分期付款租入，一般是由于企业资金周转紧张无法直接购入该资产而租入的，租期较长，租期结束后一般情况下承租方会将该资产购入，或者此资产已无实用价值，这样的话就相当于该资产的风险和价值完全转价到承租方，所以应该确认为企业的资产。
而经营性租赁，租期较短，租赁结束后由出租方收回该资产继续向其他单位出租或自用，故不能确认为本企业资产摊销折旧。
cmbs融资模式是什么？
商业房地产抵押贷款支持证券（CommercialMortgage-backed Securities，简称“CMBS“）是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。
作为资产证券化产品的一种，CMBS是将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行的证券。
扩展资料：
与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。
对证券发起人而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。
参考资料来源：百度百科-cmbs
老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经
“我们给老旧小区改造算的‘平衡账’是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8％ 10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。这意味着需要拥有小区20年的低效闲置资产经营权。”近日，第一 财经 对话了北京愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景集团”）董事长陶红兵。
为什么要进入老旧小区改造的赛道呢？在陶红兵看来，对于类似于愿景集团的房地产服务、运营商们，这是存量市场上为数不多的待耕耘的沃土。
“由于不涉及土地增量开发，房地产开发商鲜有涉足社区综合整治，而政府又需要可长期下沉社区的运营机构。但没有资产做担保，很难获得金融机构的支持。”陶红兵也说出了他们具有的优势和面对的难题。
根据7月国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
目前，这场接棒棚改的工作已在全国多地铺开。17日，住建部消息称，2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区数已经完成年度计划任务的94.6%。
“老旧小区改造是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业。金融机构是否能提供低息、优质、长期的贷款，政府是否给予更多的政策支持，关乎 社会 资本参与的可持续性。”陶红兵说。
投入逾3000万的“劲松模式”，后劲在哪里
在北京市东三环劲松桥西侧，距离国贸CBD不足4公里处，有一片上世纪70年代建成的住宅区，叫做“劲松小区”，这是申师傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，这里曾因环境差、配套设施不足，没有物业管理，一度成为都市核心圈内“隐秘的角落”。
2018年7月，北京市首个有 社会 资本介入的老旧小区改造项目选址劲松，作为 社会 资本主体的愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划。当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权。
愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占愿景集团投资回报的46％。此外，物业费占26%，停车费占19%，其他款项占9%。
“危房在改造中被拆除，我们开在危房里的理发店也就关了。后来被告知，作为腾退的便民商户，我们可以低价租到小区新建的商铺，生意又起死回生了。”申师傅说。现在，夫妻二人在劲松二区靠近马路的位置拥有了自己的合法店铺，叫“美好理发店”。
第一 财经 记者观察到，在愿景集团引入的5家商铺中，除了保留如“美好理发店”这样的底商外，新增了如百年义利的便民商业。郑旻砚表示，前者属于公益扶持型，收取较低的租金；后者的租金渐与市场接轨。
老旧小区改造中的劲松小区
既然采用了市场化操盘的模式，为何却始终引入投资回报甚微的商铺呢？
“这是因为在老旧小区中，人均消费能力有限，消费需求不足，便民商铺是较为契合的商业模式。”北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说。
对于建筑密度大的老旧小区而言，将闲置空间的再利用为主要盈利来源，具有可持续性吗？
陶红兵称，纵向的空间开发是不合适的。一方面，无法增添容积率；另一方面，地下空间开发成本高，也涉及产权、安全等其他问题。但在横向的空间开发上，仍存在更多的想象空间。
他说，“我们预期新增一些简易低风险类建筑，这类建筑不占规划面积，相当于一个准临时建筑。”
将社区运营延伸至街区，是陶红兵对于空间利用的另一设想。他表示，街道的绿化、保洁工作，一般交由当地园林绿化部门外包给专门的保洁公司，未来这块业务有划归物业的可能。
这样的想象并非没有依据。日前，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。前三年，政府给予每年143万元的转移支付。“政府方面，除了在前三年予以财政补助外，省去了后续的外包费和成本上涨的风险。而和家物业也将多了一部分营收来源，是一件‘双赢’的事。”陶红兵说。
作为比较稳健的投资回报方式，物业费和停车费的年收入情况如何呢？
郑旻砚称，目前，物业费已收缴约150天，收缴率达74%；而停车费一直保持93％-94％的收缴率。
第一 财经 记者做了一个简单的估算：
在物业费方面，按目前的收缴率，并以低层住户每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面积55平方米为标准，结合劲松一、二区总户数为3605户的实际情况，每年物业费总收入约76万元。在停车费方面，小区共有停车位约600个，每个停车位的年费约为1800元，依照94％收缴率，每年停车费总收入约102万。二者相加，每年可带来总收入约178万。
除了日常工作外，和家物业已投入对劲松一、二小区智能化改造和适老化的提升。那么，物业费的收入是否可以填补物业的运营成本呢？
郑旻砚称，今年下半年，将开始劲松一、二区整体改造计划，同时会对劲松三区至八区启动物业确权和进驻工作。“未来，随着物业管理面积的扩大，物业成本将会摊薄，收入也会增加。”他说。
社会 资本盈利模式待破局
在陶红兵看来，“劲松模式”是 社会 资本参与老旧小区的具象化表述，具体到区域还应因地制宜。
山东省3月印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。而改造方式中的四种模式包括，大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式和政府引导的多元化投入改造模式。
那么，制约 社会 资本盈利的因素有哪些呢？
陶红兵认为，政府缺乏长效的管理机制是老旧小区综合治理过程中的一大痛点。他举例称，在存量空间的利用上，由于一些小区配套商铺的产权被开发商拍卖或被政府部门占用，造成房屋的经营权无法收回，也失去成为 社会 资本增值提升空间的可能性。
与此同时，融资难，也掣肘了 社会 资本经营的可持续性。
北京思源地产股份集团副总裁邢成刚告诉第一 财经 ，老旧小区改造具有“大投入、小产出”的特点，且仍处于 探索 阶段。这项业务获得融资的前提是该商业模式的成功。
中国指数研究院研究员石蕊称，目前，全国仅北京、上海等地有关老旧小区改造的金融产品相对成熟。
7月17日，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市，分别签署《支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议》。根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
“由于 社会 资本介入城市更新还是一个新业态，商业银行不能测算出其盈利模式，融资较为困难。未来，随着更多的 社会 资本进入，更多的项目落地，金融机构或将降低对 社会 资本的融资门槛。此外， 社会 资本还应考虑保险类对于投资回报要求低、更稳健的融资产品。”陶红兵说。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，在“十四五”这五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多为5％的势头，老旧小区改造的市场总投资额或可达到5万亿~6万亿元。
发布于 2022-09-22 20:39:15 回复