本文目录一览：
- 1、三四线城市全款房在哪里找到做房产抵押贷款的
- 2、三四线楼市的“倔强”，房子卖不出去，为何开发商坚持不降价？
- 3、房企资产紧缩周期前兆：三四线城市率先“松绑”
- 4、房地产融资的特点有哪些
- 5、三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”
- 6、如何在三四线城市投资房产
三四线城市全款房在哪里找到做房产抵押贷款的
房产中介。三四线城市很多融资经理都会和房产中介有合作，对于因为资金周转想要卖房，房产抵押贷款的客户的情况中介知道的一清二楚。
三四线楼市的“倔强”，房子卖不出去，为何开发商坚持不降价？
三四线楼市去库存迎来“持久战”，但市场的反应却让人捉摸不透，明知三四线楼市没有未来，为何开发商和炒房客就是死撑着不降价？看完以下这3点你就明白了。
第一，降价不利于长期发展
降价确实可以解决眼前的销售瓶颈，缓解企业的资金周转压力，但长期来看，对企业口碑造成的损害是不可弥补的，消费者心理已经形成了强烈的降价预期，后期恢复原价销售后，消费者不买账，会推迟购买计划或者选择其他楼盘。
房企降价促销的行为也会被社会各界人士解读为企业资金紧张，楼盘即将停工、烂尾等等负面消息。一旦成为媒体和同行企业攻击的焦点，该楼盘也会逐渐失去消费者的信任和好感，在整体楼市低迷的情况下，降价销售只会让房企的处境雪上加霜。
房企一直处在打折的旋涡中，最后很可能被自己的这一错误决策拖垮。两弊相权取其轻，维持原价还能继续死扛；如果选择降价促销，一旦操作失误，将会加速企业破产，因此，绝大多数房企不会将降价作为盘活销量的首选方式。
第二，会诱发买房人的不满
大多数人只会站在自己的立场考虑问题，还没买房的人期待着房价跌到低谷，用最低的成本解决住房问题；买了房子的人都希望房价上涨，资产升值的喜悦也能掩盖每月还房贷的压力。可如果刚买了房子，开发商就降价促销，一夜之间亏掉几十万的人，就会去售楼处闹事，要求开发商给他们退钱、退房。
往往在三四线城市买房的人基本是周边的村民，每一分钱都是用自己的血和泪挣来的，一旦发生较为激进的闹事行为，很容易短时间内覆盖全网，就比如去年武汉某楼盘业主因降价闹事而被刑拘，迅速在网络上炸了锅。
网友们在拍手叫好之余，也会降低对楼盘的信任度，因为将来自己也有可能成为闹事业主中的一员。因此，降价损害的不只是业主的利益，开发商也难逃降价带来的负面连锁反应。
第三，三四线城市持房成本低
炒房客迟迟不降价抛售三四线城市的房产，根本原因是目前的房价高于入手的价格，房产持有成本低且没有实质性的亏损，甚至通过出租房屋就能达到以租养贷的目的，所以不着急用钱的炒房客不会在楼市下行期低价抛房套现。
如今各地楼市救市政策愈演愈烈，针对房企，有融资环境改善，降低拿地门槛，降低预售资金监管比例等等利好；针对购房者，政府发放购房补贴，契税补贴，降低首付比例，降低房贷利率，放宽公积金贷款政策，地方政府双管齐下刺激楼市交易回温，三四线城市的炒房客仍对房价反弹抱有幻想，所以不愿意现在低价变现。
不过，即使开发商和炒房客死扛着不愿意降价，但楼市发展还是要尊重市场运行规律，三四线城市没人口、没产业、缺乏工作机会、薪资待遇水平低，人口净流失趋势明显，未来楼市降温只会迟到，不会缺席。
房企资产紧缩周期前兆：三四线城市率先“松绑”
2月21日，河南驻马店宣布首付比例从30%下调至20%，打响了三四线城市楼市调控放松的第一枪。随后一周内（从2月22日-2月28日），广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、江苏南通等多个三四线城市接连出台楼市调控政策，涉及预售条件放宽、房贷利率下调、购房补贴、公积金贷款额度提高等方面内容，放松迹象明显。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这些三四线城市出台的微调政策是有积极作用的，客观上减缓房企高周转模式所面临的资金压力。
一名房企高管分析认为，三四线城市市场调控率先松动，正是房企短期现金流承压的一个表现。一方面，库存较高的三四线城市货币化安置继续推进；另一方面，房价上涨压力较高的热点三四线城市阶段性退出，更多采用新建棚改安置房的形式。这就导致了受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出，2019年上半年三四线城市整体成交下行。
克而瑞研究中心的数据显示，2019年三四线城市楼市成交同比下调15%左右。2019年百强房企在三四线城市新增土地投资建筑面积占比下滑近10%。
三四线城市市场调控率先松动，正是房企短期现金流承压的一个表现。宋文辉摄
资产紧缺推高短融需求
一家中小型房企（2019年全口径销售规模500亿左右）的资金部门负责人对21世纪经济报道指出，虽然整个房地产市场的资金还没有到非常紧张的程度，但是房企已经进入缺资产的状态，好的融资抵押资产非常稀缺。加之行政管理、政策方面没有明显放松，疫情什么时候结束、行业未来预期等也不明朗，房企资金层面的压力比较大。
虽然房企进入资产紧缩周期，但是融资步伐却没有减缓。一个事实是，开年以来，大中型房企在大举融资，比如恒大发行45亿公司债、保利发行9亿元中期票据、绿地180亿元公司债。其他房企的短融规模更是不断提升。包括滨江、华发等房企也在密集发行短期融资融券，这些房企均表示融资用于偿还存量债务。与此同时，ABS融资也为部分中型房企所青睐。比如龙光地产20亿元资产支持证券ABS获上交所通过，金科地产10.6亿元ABS日前状态更新为“已接收反馈意见”。
上述人士表示，短融爆发表明房企已出现资金缺口。在市场停摆的一个多月中，企业规模越大，其现金流的紧张程度则越高。另一方面，企业停工的同时，也减少了资金成本的支出。不少地方政府出台了部分应缴资金、税费延期支付政策，减缓了房企一季度应付账款的压力。房企目前最大的负担就是贷款利息、应付土地款等。
房企这一轮融资，尽管疫情带出的现金流压力不容小觑，但背后其实是城市布局与市场变化，导致房企在2020年已有明显的资产紧缩压力。有金融机构人士对21世纪经济报道表示，机构对企业中短期内的资金流状况持关注态度，因此对于房企信用类借款持谨慎态度，仍然希望将更多的优质抵押资产抓在手里。
新政刺激销售助力资金回笼
自2014年来的棚改货币化安置政策对三四线城市楼市发展起到了催化剂的作用。一旦棚改所带动的增量购房需求快速抽离，多数三四线城市房地产市场必将面临较大的下行压力，比如此次疫情对回乡置业是最大利空。此外，2018年下半年以来，中央严控金融风险、力推金融去杠杆，三四线城市棚改货币化安置部分收紧。在2016年-2018年期间房企为了规模扩张，土地投资聚焦在三四线城市，例如祥生、金科等。
此次政策放松主要从销售端刺激楼市成交。以驻马店为例，该市率先将公积金贷款购买首套房的首付比例从30%降低至20%，公积金最高贷款额度从45万提到50万；此外，驻马店财政补贴买房，对购买首套房的各类人才补助标准为200元/平方米，大中专以上毕业生补助标准为150元/平方米，农民工补助标准为100元/平方米。因城施策，为了增加开发商的现金流，金融机构也在适度下调个人住房按揭贷款利率。比如，2月24日，南宁调整了公积金贷款政策，在一定条件下允许公积金购买二套房。
同策研究院首席分析师张宏伟指出，随着各地线下售楼处逐步开放，三四线城市的政策放松，短期有可能对冲在这些城市有项目的房企销售压力。实际上，随着2019年不少房企回归一二线城市，三四线城市早已出现销售压力。
雅居乐、中梁均是典型的重仓三四线城市房企，他们在2019年的投资变化恰好映射了三四线城市的销售承压。梳理财报数据可见，雅居乐在2018年末3623万平方米的土地储备中，约七成土储集中在三四线城市，2018年全年新增土地投资中三四线城市的权益建筑面积占比也近84%。2019年，雅居乐开始收缩三四线城市投资，重点聚焦一二线和核心城市周边的优质三线城市。2019年，该公司在三四线城市投资占比下降了22.7个百分点。中梁从2018年四季度开始，逐渐降低三四线城市投资占比，新增土地投资金额中二线城市占比已增长16.1%-29.1%。
市场预期转变下，房企对三四线城市的投资变化，已从一线城市周边的三四线城市转向有人口导入能力的城市。比如2019年下半年，京津冀城市群中的泰安、临沂、潍坊的土地投资一度快速上涨。
房地产融资的特点有哪些
房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。
一是房地产贷款增速持续下降，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。二是房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降。
三是房地产信托规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。四是理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。
五是银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。
银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到遏制
6月1日，银保监会召开新闻发布会通报近期监管重点工作。
银保监会数据显示，截至4月末，银行业境内总资产同比增长8.3%，对实体经济发放的人民币贷款同比增长12.7%。保险业总资产同比增长11.4%，原保险保费收入同比增长6.5%。银行保险机构资产增速合理适度，既满足了实体经济恢复发展需要，也避免过快增长推高杠杆率。
银保监会副主席梁涛表示，今年以来，银保监会把服务实体经济放在更加重要的位置，助力市场主体恢复元气、增强活力，同时统筹处理好恢复经济与防范风险的关系，银行业保险业保持了平稳运行的良好态势。此外，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。
三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”
在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。
据澎湃新闻不完全统计，已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。但在降价行为背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实，一场房价保卫战正在上演。
至少七城发布“限跌令”
据澎湃新闻不完全统计，截至目前，包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。
之所以称为“限跌令”，是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。
以湖南株洲为例，9月9日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。对此，株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
更早前，8月31日，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，同时，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
从目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打压的是恶意降价行为，其中部分房企的销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。
制图：澎湃新闻
房企降价销售为哪般？
房企降价销售背后，原因为何呢？
销售规模“由涨转跌”，房企回笼资金压力加大或是原因之一。
同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”，说明我国房地产销售进入下行通道。
而从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌，房企回笼资金的压力加大。
融创中国董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上就提到，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就开始降价，另一个是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
楼市转向或也成为行业共识。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，这几年特别是今年以来，房地产市场的调控更加精准，政策的落实也比以前更快。但同时，我们也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。
另外，债务压力也是悬在部分房企头上的一把“利剑”。
据同策研究院公布的相关数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。但同时，愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷，房企债券违约的案例正在不断增加。
据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。
同策研究员研究总监宋红卫认为，在上半年房地产市场销售较好的情况下，房企回笼资金偿债较为容易，但是7月份以来，整个行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显，为了现金流，降价销售，以价换量，成为不少房企的选择。
面对当前的市场环境，世茂集团董事长许世坛就在中期业绩会上提到，房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。
许世坛称，公司有做一些抵御市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。不仅如此，许世坛还透露，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施。
价格能不能降？
房价下降在很多人眼里本应是好事，为何出台“限跌令”？中国新闻网在《房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？》一文中提到，房价并非“不能降”，而是“别瞎降”。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。这时候必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。
岳阳市住建局相关工作人员在回应出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》时亦表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。
某TOP40强房企营销人士指出，“在市场出现回调的时候，很多开发商会根据自身情况进行一定力度的降价促销。当然市场还是分化的，一线和二线城市不太存在库存问题，但三四线楼盘在楼市回调期去化相对慢，那我们会给出一些优惠加速销售，是很正常的。政府主要打击的是恶意降价，怕不利于市场稳定，也会引发维权这样的社会事件。”
“部分城市房价下行的压力的确在增大。从统计局公布的数据来看，近几个月房价出现环比下行的城市不断增多，同时房企降负债压力也在不断增大，导致在部分城市或区域房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。但是，房企的降价行为一旦引发降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，同时还会影响到土地市场，对当地经济产生较大影响。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。
那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看来，楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这和不允许大幅度的上涨是一样的逻辑，这种干预一定是有效的。
广发证券发展研究中心房地产行业研究员郭镇则对澎湃新闻表示，对政府来讲，并不希望看到房企互相竞价后出现房价一直下跌的情况，这也会使市场进入一个比较恶性的状态，因此维持房价稳定，不出现大涨或大跌一直是近几年来调控的方向。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从目前出台“限跌令”的城市来看，基本都是库存量较高、去化压力较大的城市，或许存在部分开发商为加快销售回款速度而大幅降价，一定程度上导致市场乱象发生，不利于楼市发展。出台“限跌令”有效抑制房价下降过快，避免楼盘大幅降价等市场乱象，进一步规范楼市交易行为，有利于促进房地产市场健康平稳发展。
如何在三四线城市投资房产
先看大楼据：各地楼市冷热不一
根据2016年国家统计局公布的2015年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况数据。与2014年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。
其中，一二线城市房价12月继续回暖，比如深圳在同比增幅排行中位居首位，为47.5%。其次为上海，房价同比上涨18.2%；北京的数据显示为上涨10.4%；广州房价则同比上涨9.2%。
从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。三线城市房价同比平均仍在下降，各地楼市冷暖不一的态势仍在延续。
专家分析认为，分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，未来二线城市将持续成为市场热点，三四线城市则恰恰相反。
究竟要不要投资三四线城市？
楼市专家认为，一个城市房价由人口流动决定的，流动人口背后包含了流动的财富，人流、钱流。哪个城市还能继续创造就业机会，特别是为外来人口创造就业机会的区域，财富增量快，其房价必然增长。
之所以不同地方的房价有很大不同，原因之一就是房产的价值需要看依附在房产之上的一个空间价值，这个空间价值，很明显由特定地区、人口密度和财富总量来决定，当一个地区人口流入量大，财富总量大，财富增长的增量多，那么这个地区的房价就必然会上涨。
按照中国行政区划来讲，如果三四线城市人口外流，这城市的房产将会一文不值，人来疯涨，人去楼空，所以根本没必要讨论房价涨幅问题。
也就是说，如果你是投资性购房，期望在购房之后获得相应的投资回报，三四线城市可能会让你失望，绝对不是一个很好的投资选择。但是，如果小刘童鞋只是想回老家买套房，娶媳妇结婚，这个机会还是很不错的，毕竟去库存的大北京下，房价不会飙得太高，同时政策向好，2016年各类贷款政策肯定还是会有很多优惠的。
回老家买房需要注意些什么呢？
首先，一定要了解政策情况，在三四线城市，房地产开发购买等流程不是很规范，因此在买房之前，一定要清楚当地的购房政策。
其次，价格合理也要合理选择户型，像小刘的情况，有可能买了房还是会再到大城市打拼几年，房子只是为了给自己留条后路，所以也要选择合适的户型。三四线城市的很多房子户型面积都很大，建议买相对小一点的户型，这样门槛不高，出租、转手也相对容易。
第三，综合考虑房屋情况，无论是新房还是二手房，都需要考虑房屋的地段，周边配套，社区情况，物业管理情况。即使不作升值考虑，也要考虑未来入住之后的舒适度。
最后，一定要选择开发商。不要以为这一条不重要，三四线城市有很多地方的小开发商，如果你不能长期待在这个城市，也难以及时更进房屋的建设情况，更难以保证及时拿到房子。所以，不如选择知名开发商，交房、物业都更有保证一些。
发布于 2022-08-19 02:26:42 回复
发布于 2022-08-19 08:14:06 回复