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本文目录一览：

• 1、持续完善房地产金融管理长效机制，房企纷纷调整优化财务结构
• 2、从供求两端加强房地产金融管理
• 3、房地产融资管理定调！走向规则化和透明化
• 4、房地产融资“闸门”再拧紧！金融监管严控“灰犀牛”
• 5、房地产市场如何拓宽融资渠道

持续完善房地产金融管理长效机制，房企纷纷调整优化财务结构

近期，央行、住建部就房地产金融管控密集发声，业内人士预计，后续政策将继续收紧。

持续完善管理长效机制

住建部房地产市场监管司司长张其光表示，下一步住建部将严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

中国人民银行金融市场司司长邹澜指出，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。经过一年时间，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

同时，央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度。政策实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，整个房地产贷款的占比下降0.6%，其中个人住房贷款的占比下降了0.2%。

邹澜表示，下一步，央行将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制；将坚持“房住不炒”的定位，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

房企纷纷调整优化财务结构

房地产行业对资金的依赖度较高，一旦融资监管收紧，房企会受到很大影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国消费者报》记者，“三线四档”中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

自“三线四档”公布以来，房企纷纷对自身财务结构进行调整优化。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40%的房企实现成功降档；绿档房企数量达到29家，较2019年的12家增长过半。

央行数据显示，截至6月末，人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点，其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国消费者报》记者表示，“三线四档”对整个房地产行业意义重大，试行一年时间房企降负债超预期。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，去年下半年以来，部分地区楼市火爆，原因并不在调控政策松绑，而正是金融端“没管住、没管好”。近期，随着银行打击经营贷、消费贷，开展资金穿透式监管，楼市迅速降温。“深圳就是明显的例子。”李宇嘉说。

下半年促销力度或加大

对于下半年房地产市场的走势，中指研究院企业研究副总监刘水认为，融资环境持续收紧，渠道限制越来越多，开发商资金链将会持续偏紧。在这种大趋势下，保障现金流充裕是重要任务。

在刘水看来，保证现金流，一是加大促销，加快销售回款；二是谨慎拿地，放缓拿地节奏；三是开拓新的融资渠道，比如绿色债券融资。

“融资趋紧的大背景下，各房企要积极拓宽融资渠道，把握融资窗口，加强融资合作。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《中国消费者报》记者表示，下半年预计各房企拿地节奏会放缓，同时加大营销力度，加速销售回款。“目前房企最常见保证现金流的方式就是加强销售回款率，这种‘开源’的方式较为积极，同时也会采用减少拿地、调整新开工节奏，项目减配、降低管理、销售费用等‘节流’的方式。”他表示。

许小乐则认为，房企在拿地前要充分进行拿地成本与收益测算评估，优化住宅方案设计并合理定价，避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。

（原标题：建立长效机制 房地产金融管控将成调控重点）

从供求两端加强房地产金融管理

要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。在需求端，要实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。在供给端，要按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措。

最近，针对部分地区房价过快上涨尤其是“万人摇号”“打新热”等现象，多地金融监管部门出台严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措，以期堵住热钱进入楼市，“摁”住房子投机需求、降低房子投资属性。

始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多，取得了显著调控效果，目前多数城市房价稳定，普通个人或家庭负债增长未明显加快。中国人民银行发布的数据显示，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。这意味着新增贷款大概率流向实体经济，房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现。

于是，有人开始放松警惕，认为部分城市的“打新房热”不足为患，继续调控还有必要吗？目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计，在37家A股上市银行中，有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线”。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，如果任由金融资源注入房地产泡沫，就会对实体经济、金融体系、居民财富带来风险隐患。

房地产金融肯定要管，而且必须管好。用限购、限贷的行政手段强力干预，确实能一时堵住房价泡沫的“入水点”，但长期看可能伤及正常的经营、消费和改善型需求，仍难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求的矛盾、支持居民合理购房需求与防范价格风险的矛盾、房企合理融资与控制杠杆的矛盾。特别是一些短期调控涉及信贷总量、房贷利率、交易年限、相关税费等问题，可能使少数地方楼市坐地起价，加大居民的实际购房成本，与政策初衷背道而驰。

楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差，使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利。而要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。这也是中央经济工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义。

一方面，在需求端，要强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测，实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。针对房企降杠杆、降负债的各项举措不能松懈，要加快建立居民债务收入比监测体系，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。按照因城施策原则，实施好房地产金融审慎管理制度。

另一方面，在供给端，按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措，在旧城改造、城市更新及保障房建设上给予更大金融支持。要降低租赁住房税费负担，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索用不动产信托投资基金（REITs）为代表的二级市场工具，打通公共租赁住房供应体系。健全以房地产股权基金为代表的项目投融资架构，完善以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资，真正拓展房地产产业的内涵与价值边界。

房地产融资管理定调！走向规则化和透明化

日前，住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，在广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。近期，围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。

第一财经记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉，会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具，短期看刺激效果明显，但长期副作用很大。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段。企业应该也需要准确把握好政策取向，认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分，座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现。

第一财经记者从知情人士处获悉，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在：土地储备如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。对此，央行和住建部一一进行了回应。

知情人士透露，新规则明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。

不用房地产刺激经济是长期政策基调

从整个中国房地产市场发展看，2008年以来，经历了几轮房价上涨周期，2009年、2013年、2016年，都是房价大幅跃升的时期。

回顾这些发展历程可以发现，将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具，的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用，但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升，历史教训深刻。

十九大以来，中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的，不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。

过去2~3年，中美贸易摩擦、疫情冲击产生的经济下行压力下，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力。

但在经济仍然面临较大压力的背景下，这样的房地产政策到底能坚持多久？是不是会放松房地产调控？是否还会将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济的工具？房地产企业、银行、地方政府等利益相关方都在等待、观望、博弈。

下半年，房地产开发商刚刚从疫情冲击中回暖，新规出台将给行业带来多大影响，牵动市场神经。

综合各方观点来看，新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路，坚持市场化、规则化、透明化的取向，激励和约束并重，有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向，对市场形势和行业发展做出正确的判断，有利于 “稳预期”。

新规将有助于房地产市场健康发展和金融安全

近年来，我国房地产行业呈现了一些突出特点。比如，行业集中度明显提高、负债率高且增速较快、单家企业负债规模大等。

数据显示，2019年末，上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4%，较2015年末增长5.3个百分点，不少大型房企杠杆率还在高位攀升。房地产行业整体负债率高且增速快的特征十分明显。

从金融行业的视角看，房地产与金融是一对孪生兄弟，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个行业紧紧捆绑在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一。

业内专家对第一财经记者表示，在高杠杆、高负债的背景下，目前的房地产行业存在两个“悖论”：一是尽管杠杆率已经非常高，很多房地产企业仍然加速扩张，金融机构也愿意继续“借钱”给高杠杆房企；二是与其他行业追求存货高周转率相比，房地产行业普遍追求存货的低周转，企业手中的土地储备越来越多。

两个“悖论”反映出房企和金融机构对于房价继续上涨的预期：只要房价继续上涨，加杠杆囤地就有利可图。但高负债背后则对应着高利率。

据市场机构统计，2019年，80家代表性房企平均融资成本7.5%，不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着，每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率，否则高融资成本很难维系。

这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中也被反复验证。在“房住不炒”和“三稳”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险，这也引发市场对于上述行业惯用逻辑能否继续成立的怀疑。

一位接近监管人士在接受第一财经记者采访时表示，房地产企业负债对应着金融机构的资产，可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理，也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为，并通过与企业的持续沟通和交流，引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平，按照审慎稳健经营的方向，主动调整负债规模和杠杆率。

据记者了解，座谈会上相关领导表示，房价的过快上涨，推高生产要素成本，严重侵蚀经济的长期竞争力，还会撕裂社会，造成严重社会不公平，激化社会矛盾，阻碍社会阶层的垂直流动。稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义，有益于实体经济、居民个人、金融机构，也有益于房地产企业自己。

房地产融资规则化、透明化，设计了科学合理的过渡期安排

将房地产金融调控政策规则化、透明化是新规出台的另一目的。

第一财经记者获悉，会上央行领导表示，过去对房地产企业的融资政策并不那么透明，多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行，企业有时也十分困惑。中央明确提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”以来，房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿，但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑，多数房地产企业还处于观望状态，既不利于企业正常经营活动的安排，也容易陷入多方博弈的局面。

目前，监管部门设置“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规。

业内人士表示，融资管理规则为企业安排了过渡期，对市场的影响有限，有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。

参会的知情人士对记者透露，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。

以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产，体现企业真实偿债水平。

对此，央行相关人士回应，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表，土地由谁估值，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表，能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规，也会有相应的处理。

此外，“规则的目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，避免囤房囤地行为，如果对土地增值的处理不遵循会计准则，相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号，与规则初衷不符。”央行人士称。

而绿地、阳光城等地产以外多元化经营较多的企业，希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来，不纳入有息负债管理。

央行和住建部回应，房企多元化有各种各样的考虑。无论从目的还是操作性考虑，规则计算的依据都是企业的财务报表。如果按照会计准则，相关领域不纳入合并报告，规则适用时也将遵循同一原则。同时，规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施，对企业内部设立的住房租赁法人，符合国家住房租赁政策导向的，就可以从合并报表有息负债中剔除。

一些负债指标较好的企业则更关心“三线四档5%”新规是否以及何时推广至全行业，担心15%的规模限制会打破现有竞争格局，给规则适用以外的企业反超机会。

对此，央行和住建部表示，房地产行业集中度很高，高负债问题也主要集中在重点企业，规则针对重点企业，依据则主要是会计报表，推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要，但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业，未来有望拥有更大的融资灵活性。

实际上，规则本身也是各方意见的反映，体现了行业整体对于未来发展方向的预期。近期，融创中国董事长孙宏斌表示，融创已经对政策有了判断，提前进行准备；龙湖集团董事长吴亚军回应员工对融资新政的讨论时表示，国家过去几年“控房价、降杆杆、启动内需、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。

知情人士对第一财经记者透露，会上央行领导表示，建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。目前，相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计，完善住房租赁金融政策体系，支持“租购并举”。这些新的政策，在执行过程中，也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。

房地产融资“闸门”再拧紧！金融监管严控“灰犀牛”

金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。

为何要出台此项举措？中国人民银行、银保监会明确表示：提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展；优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。

尽管如此，在监管部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险，提高银行业金融机构稳健性。

招联金融首席研究员董希淼表示，房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容，其出台有助于进一步降低房地产金融风险，同时有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”。

长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。

“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示。

2020年8月，人民银行、住房城乡建设部形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对资金需求端进行管理。此次制定的“两条红线”，主要是从资金供给端入手，对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束，覆盖面更广。房地产融资“闸门”正在全面拧紧。

政策对房地产市场资金供给的影响有多大？“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。”人民银行、银保监会有关部门负责人表示。

记者调研发现，目前超出上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投放的主力，多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管上限，少数已经超限。仍有一些银行与上限有些距离。

针对超出上限的银行机构，监管部门设置了一定的过渡期。这表明加强管理和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡，体现了政策“不急转弯”的特点。

比起存量调整的压力，政策影响更在于对未来增量的严控。人民银行、银保监会要求符合管理要求的银行，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。这意味着，没有超过上限甚至离上限较远的银行，房地产贷款也是不许补涨的。

此次监管办法，除了对房地产贷款设置总的比例上限外，还对其中的个人住房贷款单独设置了上限。这将对购房者带来怎样的影响？

“由于超限的银行不多，过渡期较长，总体上影响比较有限。房地产贷款在银行之间的结构将有一定变化，部分超标银行将会压降，而占比较低的银行还有增长空间。”董希淼表示，因面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款条件和要求或有小幅调整。

在对房地产调控的同时，不误伤刚需，一直是政策导向。如何让有限的房贷资源满足刚需群体，而不是流到炒房客手里，是监管部门和银行机构需要关注的。

值得注意的是，银行违规为房地产输血的冲动一直都在，为此吃罚单的银行也不在少数。对银行机构来说，在套上“紧箍咒”的同时，更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力，找准符合高质量发展的信贷投放领域。

房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？

房地产企业如何拓宽融资渠道

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。

一、房地产企业融资现状

（一）融资规模持续增长

近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。

（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道

仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。

（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小

2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。

（四）房地产资金信托活跃

2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。

二、房地产企业融资存在的主要问题

（一）融资渠道过于单一

从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。

（二）银行体系所承担的风险与收益不对称

作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。

（三）缺乏多层次房地产金融体系

就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。

（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。

（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破

为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。

三、房地产企业融资策略分析

（一）发展多元化直接融资

银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。

1.大力培育房地产信托融资方式

房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。

2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。

3.建立多层次房地产金融体系

借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。

4.建立和完善相应法律制度配套措施

规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。

（二）进一步完善间接融资

我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。

1.推进间接融资形式多样化

目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。

2.创新变直接融资为间接融资的方式

直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。

（三）探索建立组合式融资模式

组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。