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本文目录一览：

• 1、陈淮：如何提高城市综合承载力
• 2、中国2012年前房价走势?
• 3、经济危机下的房价趋势将如何？
• 4、房地产为何是支柱产业
• 5、2012年至2013年房价走势会如何？
• 6、中国什么时候提出房地产是中国经济支柱产业？

陈淮：如何提高城市综合承载力

新浪财经全程图文直播此次会议，以下为中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生演讲实录： 陈淮： 我讲一个问题就是提高城市综合承载力问题，和今天讨论的城市创新密切联合在一块，提高城市综合承载力也是“十一五”规划中对城市发展城镇化进程提出的创新型概念。 未来5年和未来15年仍然是中国城市城市化快速发展的过程，我们不仅面对城市的不断扩张、不断改造、不断提升竞争力。“十一五”规划提出了要发展大城市群的重要概念，我很高兴听到刚才前面几位嘉宾的演讲，讲到很多有关城市发展新的思路、想法和实践经验。 我概括一下提高城市综合承载力概念，这概念是“十一五”明确提出来的，提高城市综合承载力需要有以下几个方面的重心，第一个是改造提升转换城市的产业结构。 产业结构是这个城市综合承载力的综合表现，因为在一定的产业结构下，我们才能认定同样的土地面积，同样的经济总量所能容纳的资金总量，天津开发区最大特点就是在有限面积最大限度容纳了资金规模。 东北老工业基地，很多城市限于困境，或者发展不足，很大程度是因为产业结构过于依赖资源，转换产业结构包括刚才大家讲的很多城市发展新型服务业，这在中国是方兴未艾的产业，但是别指望短期内立竿见影，这也像建设城市一样辛苦，需要10-20年漫长时间，这需要经济总量的扩张，在国际交往中进一步分工，加入世界经济全球化这样一个新的分工高潮过程中，也需要老百姓的收入不断增长，刚才清华大学教授给我们讲建设更漂亮的城市，现代服务业有很多在国外实际上已经是很传统的服务业，不过在中国是现代的，我们所说互联网是现代的，但是房地产是传统的，在中国才是现代的，所以才有大家的争议，我们说金融、理财、保险、证券这些行业在国外早就是传统的，在中国才是现代的。 有一个研讨会上曾经有嘉宾提问我，说陈老师买保险划算不划算？我觉得这个问题非常难回答，如果买养老险，你活得越长越划算，你买寿险活越短越划算，我不知道你同时都买了该多活一点还是少活一点。所以我们实际面对一个急速发展的城市产业，和并不成熟的消费者群体，这是我们产业结构调整的一个重要难点。 第二个提高城市综合承载力是要完善基础设施。我们已经建了一些漂亮的房子，我们教授们给我们展示了更多漂亮房子，文化元素，历史元素，地缘、宗教的以及我们价值观的很好，但是所有漂亮元素加起来的地表建筑物，统统离不开作为城市这个怪物和系统必须依赖的地下管网设施。 我们最大的弱项在于地下管网设施严重不足，以及与城市地表建筑发展不平衡，提高城市综合承载力要求我们更加注重在“十一五”期间城市基础设施的完善和建设。西安是一个老城市，有很多漂亮的建筑和文化，西安市长环境大家旅游定居买房子，但是我们希望像这样老城市更加注重完善地下基础设施，可能这城市更有竞争里。 第三个提高城市综合承载力要提高交通效率，我们很难想像在一个处处堵车，物流不畅的城市中我们能认为是一个现代化的，或者有竞争里的城市，我们有一个最鲜明的对比，所有后期国家，发展中国家大城市和发达国家大城市直观区别之一就在于城市的交通效率是否形成立体化高效率的通信方式。 第四个提高城市综合承载力要严控商务成本的问题，我们城市建设越来越漂亮，我们希望速度更快，但是不希望城市建得更漂亮同时，城市的商务成本增长更快，不然可能在城市竞争力还未真正形成之前，我们已经开始削弱自己的竞争力。我们现在一些城市面临着很多地价也好等其他问题，或者我们商务用房结构上面有不合理的地方都可能给商务成本带来一些损害。 最后一个提高城市综合承载力的要点在与减灾防灾。最近两年来，中国自己的城市也不断面临一些城市危机，包括公共卫生，包括污染，工业事故人为造成的一些因素，和自然造成的地震、天灾，还有基础设施不完善造成道路塌陷，一个小小的环节可以让一个特大型城市在很多天内交通系统瘫痪甚至半瘫痪，包括我们所在的北京，今年不止一次遇到过。 刚才说丽江是有多种元素组合的非常有魅力的城市，这样的城市对于它发展前景来讲，我们认为综合承载力重要立足点就是减灾防灾我们已经有过教训，希望今后所有的城市都能避免类似的问题。

中国2012年前房价走势?

房地产市场不存在泡沫 房价2010年见顶2015年大降

人口结构影响中国房价走势

“中国的房价在短期或者中期内会是上涨的，将来可能面临下降的压力。”近日，在主题为“楼市泡沫与房价调控”的“天籁之音巅峰对话”圆桌论坛上，中金公司首席经济学家哈继明表示，人口结构是影响中国房价走势的重要原因之一，到2015年，中国房价或将出现拐点。

房地产整体上不存在泡沫

近几年，中国房价涨幅较高，引发了业内外对房地产市场是否存在泡沫的担忧与质疑。对此，专家认为，在现有房价下，仍有大部分人具有购买需求与支付能力，中国房地产整体上并不存在泡沫。

“就整个中国来讲，房地产行业不存在泡沫。如果有，也是某些城市、某些价位的房地产可能会有泡沫。”路劲基建董事局主席单伟豹说。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉则表示，房地产市场也要有一定的泡沫去润滑，价格泡沫可以从很多角度去考量，如拿当前的房价和人们的支付能力去考量，支付得起就没有泡沫，支付不起就有泡沫，问题是拿谁的支付能力去衡量。

建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国面对的不是住房困难，而是没有完全实现所有人都有房子住；没有实现大多数人都有自己的房子；再加上资源分配存在着不均衡和浪费，房价上涨有一定必然性。

多种因素推动中国房价上涨

对于中国房价还将上涨多久，中金公司首席经济学家哈继明预测：中国房价还将上涨八年左右。

单伟豹表示，中国的房地产上涨有一定原因，我国每年有10%的经济增长、人民币对美元的增值、再加上都市化，这几个百分点的影响加起来是刚性的价格上涨趋势。

刘洪玉则认为，人才和资本的流动也加速了中心城市房价上涨的趋势。“往往有能力买房的人更容易流动，他们流动的目的是寻找更好的发展机会。他们并非着眼于买房便宜，而是从增值的角度，预期拿到回报。”他说。

此外，中国赶超世界先进水平和产业结构的调整也将把资产价格推高。建设部政策研究中心主任陈淮表示，中国正在步入世界大国的行列，在经济发展过程中，人们的资产信用在不断地提高，人们拥有住房的过程实际是私人财富累积的过程和资产信用提高的过程。

对于中国产业结构调整对房价的影响，陈淮指出，目前全世界的资产价格正处在评估的过程中，包括房产价格和股票价格。现在全世界的资产价格体系，是过去100年工业化过程中形成的。这个资产价格体系的核心是重化工业资产，是资金密集型。而在今天的产业结构中，重化工业并不那么重要，三五十人的上市公司市值就可以和大型钢铁企业比，知识产权早就取代了折旧的资本回收方式，因此，这个世界中的所有资产价格体系都要全面评估。

2015年将出现拐点

虽然中国房价具有上涨趋势，但是，专家表示，在2008年奥运会的推动潮过去之后，中国的房地产产业会面临一个拐点。“到2010年达到顶峰，到2015年基本持平，但是2015年之后将大幅度下降。”哈继明称。

哈继明表示，当人口结构拐点出现的时候，可能也就是资产价格拐点要产生的时候。他说，中国在解放后，尤其是上世纪50年代，出生率特别高，一直维持了20年左右。到了上世纪70年代末，开始实行计划生育政策。因此，上世纪50年代中期出生的人，是目前的主要储蓄者，他们在社会中占比非常高，既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。在储蓄率高的情况下，利率水平一定是很低的，人们必定寻找其他增值、保值的手段，或者买房子，或者买股票，甚至买字画等。这使得资产价格被推了上去，但是等到他们退休或者逐渐离开这个世界的时候，就会发现很难把手中的资产传到下一代去，因为他们的下一代可能都是独生子女。在这种情况下，房价必然会出现回落。

据介绍，日本房价也曾出现先涨后落的情况，这与日本婴儿潮有很大关联。“如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们不难想像，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况。这就是为什么资产价格，尤其是房价，还有八年，也许是10年的上涨空间。”哈继明说。

经济危机下的房价趋势将如何？

下降拉,中央都出台政策明年下降房价

所谓救市的说法,是把美国对它的金融市场的一些措施的概括。用到中国房地产市场上,我看不出有任何救市的含义,我国中央政府加大对廉租房这种保障性用房的政府投资力度,支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房的政策,都是支持老百姓优先改善住房这个基本需求层面的,没看出有哪条放松了对奢侈性需求的约束,没有一条鼓励投资性、投机性的需求,没有一条减免了房地产商、开发商的金融责任、风险责任,所以我不认可救市的说法。

准确的说法应该是宏观调控,就是负责总量平衡关系的政策,供不应求的时候,有可能引发通货膨胀,要采取一定的措施抑制需求。供大于求的时候,我们要刺激需求。供不应求的时候,我们可能要抑制一下需求,使国民经济的总量平衡关系、总供给和总需求尽量达到一个平衡。让老百姓更便宜地买房,怎么能被认为是维护高楼价呢？这个逻辑怎么能建立起来呢？强烈推荐 林嘉祥酒后狂言暴露了什么 民愤自凌辱 民意可除暴以司法公正修复林嘉祥案摄像盲区 “猥亵女童案”仍等待正义的裁决别小看了降息对楼市的作用 像保护眼睛保护“中国深喉” 打肿脸充胖子意欲何为 林嘉祥先生以后别那么牛了为何对滞留官员杨湘洪如此客气

金融专家别自己吓唬自己,同样的金融危机,美国什么症状不一定中国也是什么症状,美国的问题是他欠别人的钱太多,政府、企业和个人消费者,中国的问题是别人欠我们的钱太多,我们持有的美国国债、两房债券以及我们不断膨胀的出口产业的应收账款。面对风险,务必弄明白这一点。

另外,也别把当前中国房地产面临的问题估计过大。我给你打个比方,有一个大家庭,兄弟很多,老大一年前买了股票,老二买了基金,老三买了黄金,老四买了美元,老五买了QDII,老六炒期货,老七干脆存了一批石油,老八买了房子。现在,八兄弟中谁是最幸运的？不还是买房的相对幸运一些么。所以我们不要把国内的楼市说得那么岌岌可危。的的确确,最稳定的市场可能是最后风险的集中爆发点,我们恰好是认识到了这一点,所以采取了多方面财政的政策、货币的政策以及鼓舞消费者信心的政策,以化解这个风险集中度。房地产业就是有风险,但是问题在于,如果风险的所有参与人都担一点,就没事。集中在一个人身上就坏了,就把这个人压死了。

金融专家是不是意识到了,我们通过绑架消费者信用,把开发贷款的风险加到购房人头上了,现在购房人头上担上浮动利率的风险、未来税收变化的风险、房价变动的风险,自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故,在这个环节中是不是风险太多了？需要通过各种各样的政策使它分散到各个环节去。

有一个最近大家争论很多的宏观调控的问题,好像减点税、降点息,对总房贷的影响并不大,但是它是非常重要的政策。因为住房个人按揭贷款总额到今年8月已达3.4万亿,而2003年末,这个指标只有3300亿,也就是说,有90%的按揭贷款是过去4年里贷出去的,而在还贷的时候,头三到五年是高风险期。比如说你月供3000元,其中2700元还利息,300元钱还本金,此时利息稍微往上,或者你的收入稍微往下,你马上就还不起利息,真正的断供临界点恰恰是在这里。我们现在虽然税收降得不多,但是整个购房群体的安全性大大地提高了一步。

房价总是在波动的,有时涨有时跌,目前由于市场信心缺乏,它会下跌,但是有一个基本的房地产经济学道理,一个区域,在一个较长的时间里,比如15到20年,一共能卖多少房子是一个常数,在社会经济规模总量增长速度和人们收入增长速度一定的前提下,这一年多卖了,后面的几年可能少卖,这年少卖,后面几年一定会多卖,这是一个道理。

还得明明确确地跟大家说,在三年之内、两年之内,房价都有可能跌或者涨,但是在20年内,头和尾之间比较,房价一定是涨的。所以也请大家关注,什么都有卖期货的,可唯独房地产不卖期货,金融衍生品市场,没有一个国家有房地产指数交易,为什么呢？当指数的变化是不确定时,才可以把它做成金融衍生品,而房价是确定要涨的,所以没有哪个国家把房地产价格指数作为一种金融衍生品来交易。但是,这并不等于说明年不会比今年便宜,后年不会比明年便宜,它总是上下波动的。这个风险有多种因素。

（作者系中国城乡建设经济研究所所长,陈淮：别小看了降息对楼市的作用

房地产为何是支柱产业

中国城乡建设经济研究所所长陈淮谢谢大家！我讲十分钟，因为后面还有三个人。我想借着刚才卢主任的话题即兴地讲一下，刚才卢主任说2012年转型经济，经济增速是不是下降？是必然性，但是实质最重要的下降因素是效益的改进，人力资本的效率提高，那么效益改进在经济学意义上有哪几个影响因素呢？第一是技术，技术升级。第二，集约化和规模经济。第三，基础设施，资源优化配置带来的交易成本降低。第四，体制调整带来的这种积极性发挥或者说资源产业组织结构更加合理。简单说四个因素中，房地产在后三个因素中都是主角的，没有一个城市，城市化，城市固定资产的这样一个基础，我们谈不到未来五年、十年、二十年效益改进。除了技术进步以外，我们一定需要一个强大的物质基础，才能带来集约性和规模经济，才能带来交易成本大幅度降低，和交易广泛地分工发展。房地产产业又是推动刚才卢主任在分享的时候也提到了资金、土地等一些体制至今改革最滞后的部分往前进一步发展。 第二个问题我还不说刚才给我指定的为什么是支柱产业？结构调整，因为我们今天的主题讲结构与转型，房地产业在今后一段时间确实面临着结构调整与转型，如同刚才一开始前面的领导发言就指出我们前面的黄金十年后面如何了，哪些转型？我想也是四点。第一个城市结构的调整，大家注意刚才卢主任的PPT里有一条房地产调控不放松，人们其实最常问的，开发商最关心之一调控政策就是限购，其实在中国297个地级及以上城市中限购的城市也不过四十个左右，也就是说如果我们仅仅指望这占总城市中地级中等城市以上，只占16%17%城市的限购政策放开我们行业才有景气，指望放开第三套和第五套房的需求我们才好过，没有前途。中国进入城市化第二个和第三个十年在二三线城市，只要我们没有大中小城市发展结构，我们不会用限购限贷限价也解决不了少数特大城市房价问题。这是第一个城市结构调整。第二个是需求结构的调整，我们注意到在二十世纪之后十年，和进入二十一世纪的第一个十年，我们在满足大多数人有房子住的目标之后，在目前进一步加强了对那些低端住房严重困难的群体保障性救济，保障房供应的任务之后，老百姓改善性需求提到日程上，享受改善性，舒适性的需求将成为未来十到二十年的主流需求。我们大多数城镇居民并不像个别媒体说的都蜗居着，人人都是房奴，这完全不符合客观事实。我们大多数人在过去二十年，十年中受益于了中国房地产业的发展，老百姓居住条件大幅度改善。但是这个需求只是满足了老百姓基本住房需求，我们在未来五到年从基本住房需求为主向改善性住房需求为主的改变也势在必行。第三个结构调整我们得说营销经济，刚才新浪乐居说了电商这个事，我大声疾呼销售模式以及房地产领域里的进一步精细化分工在未来十年将有极大的突破，将使我们房地产的投资交易以及其他的种种大家今天说熟悉的与在生产模式发生极大的变化。房子在网上卖，我想三到五年大家会看到突飞猛进的过程，实际上我说的业态不仅仅是电商，每一个老百姓在网上买房子，三天能看几个楼盘，到了一个楼盘你见到售房的销售人员能给你介绍多少信息，你想要什么他都能给你说什么。但是在网上所有的信息都可以通过你自己的高效选择，什么价位，在哪一片区域，什么档次的，击中了这个房子各自的优劣特点，你可以自己最便捷地获取充分信息。当然这个结构并不只是电商，还包括专业化的专门机构的销售发展，还包括中介机构的金融功能的增强，比如说很多老百姓改善性需求，卖了第一套房，买第二套房，但是这个过程无法先把第一套房卖掉，再买第二套房这中间有一个交叉，这就需要一个金融支持。再比如说商业地产也好，大的住宅地产也好在国外几乎没有开发商直接面对一个一个散户往外卖房子的，都是有专门的销售机构来承销的，这样的发展是第三个结构的调整。最后一个我想说的体制改革，改革因素的一个变化。这个改革的因素使我们过去靠土地协议转让，后来靠招牌挂，但是这些小改小闹远不足以称之为结构调整和转型。我刚才说中国的体制改革我们终于找到了向市场经济转变，但是向市场经济转变的过程中，我们在仅仅实现了一个产品的市场化，大家所说的价格自由涨落，企业自发自主决策，这都仅仅是产品的市场化，我们越过了土地和资金这两种最基础要素的市场化阶段，直接进到了第三个产权市场化阶段，产权市场化在中国我们也只走了一半，比如国企改革和A股市场的发展，我们注意到国企改革走到一半基本停滞了，而且停滞一些年了，到今年人们在中国经济增长动力中最受人购并的因素之一就是国进民退。在另一个方面A股市场在过去三年成为最差的资本市场，这因为我们隔过了一个非常重要的因素就是要素市场化，而推动资金与土地这两种最基础要素走向市场化，自由竞争，优胜劣汰，显而易见离不开房地产市场的发展。我想这种体制性结构变化也会很快显现出来，甚至比宏观调控对房地产行业影响还要大得多。我想就结构调整转型就以上的发言，关于中国房地产是不是支柱产业的话题我们下一届再和大家交流，谢谢大家！

2012年至2013年房价走势会如何？

房地产市场不存在泡沫 房价2010年见顶2015年大降

人口结构影响中国房价走势

“中国的房价在短期或者中期内会是上涨的，将来可能面临下降的压力。”近日，在主题为“楼市泡沫与房价调控”的“天籁之音巅峰对话”圆桌论坛上，中金公司首席经济学家哈继明表示，人口结构是影响中国房价走势的重要原因之一，到2015年，中国房价或将出现拐点。

房地产整体上不存在泡沫

近几年，中国房价涨幅较高，引发了业内外对房地产市场是否存在泡沫的担忧与质疑。对此，专家认为，在现有房价下，仍有大部分人具有购买需求与支付能力，中国房地产整体上并不存在泡沫。

“就整个中国来讲，房地产行业不存在泡沫。如果有，也是某些城市、某些价位的房地产可能会有泡沫。”路劲基建董事局主席单伟豹说。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉则表示，房地产市场也要有一定的泡沫去润滑，价格泡沫可以从很多角度去考量，如拿当前的房价和人们的支付能力去考量，支付得起就没有泡沫，支付不起就有泡沫，问题是拿谁的支付能力去衡量。

建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国面对的不是住房困难，而是没有完全实现所有人都有房子住；没有实现大多数人都有自己的房子；再加上资源分配存在着不均衡和浪费，房价上涨有一定必然性。

多种因素推动中国房价上涨

对于中国房价还将上涨多久，中金公司首席经济学家哈继明预测：中国房价还将上涨八年左右。

单伟豹表示，中国的房地产上涨有一定原因，我国每年有10%的经济增长、人民币对美元的增值、再加上都市化，这几个百分点的影响加起来是刚性的价格上涨趋势。

刘洪玉则认为，人才和资本的流动也加速了中心城市房价上涨的趋势。“往往有能力买房的人更容易流动，他们流动的目的是寻找更好的发展机会。他们并非着眼于买房便宜，而是从增值的角度，预期拿到回报。”他说。

此外，中国赶超世界先进水平和产业结构的调整也将把资产价格推高。建设部政策研究中心主任陈淮表示，中国正在步入世界大国的行列，在经济发展过程中，人们的资产信用在不断地提高，人们拥有住房的过程实际是私人财富累积的过程和资产信用提高的过程。

对于中国产业结构调整对房价的影响，陈淮指出，目前全世界的资产价格正处在评估的过程中，包括房产价格和股票价格。现在全世界的资产价格体系，是过去100年工业化过程中形成的。这个资产价格体系的核心是重化工业资产，是资金密集型。而在今天的产业结构中，重化工业并不那么重要，三五十人的上市公司市值就可以和大型钢铁企业比，知识产权早就取代了折旧的资本回收方式，因此，这个世界中的所有资产价格体系都要全面评估。

2015年将出现拐点

虽然中国房价具有上涨趋势，但是，专家表示，在2008年奥运会的推动潮过去之后，中国的房地产产业会面临一个拐点。“到2010年达到顶峰，到2015年基本持平，但是2015年之后将大幅度下降。”哈继明称。

哈继明表示，当人口结构拐点出现的时候，可能也就是资产价格拐点要产生的时候。他说，中国在解放后，尤其是上世纪50年代，出生率特别高，一直维持了20年左右。到了上世纪70年代末，开始实行计划生育政策。因此，上世纪50年代中期出生的人，是目前的主要储蓄者，他们在社会中占比非常高，既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。在储蓄率高的情况下，利率水平一定是很低的，人们必定寻找其他增值、保值的手段，或者买房子，或者买股票，甚至买字画等。这使得资产价格被推了上去，但是等到他们退休或者逐渐离开这个世界的时候，就会发现很难把手中的资产传到下一代去，因为他们的下一代可能都是独生子女。在这种情况下，房价必然会出现回落。

据介绍，日本房价也曾出现先涨后落的情况，这与日本婴儿潮有很大关联。“如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们不难想像，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况。这就是为什么资产价格，尤其是房价，还有八年，也许是10年的上涨空间。”哈继明说。

中国什么时候提出房地产是中国经济支柱产业？

2003年。

自1998年房改以来，房地产推动了中国经济的长期发展。2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。直到现在，它依然是维系中国经济增长的主引擎。

亿翰智库报告指出，2008-2017年是房地产行业发展的“黄金十年”，在这十年里，行业享受了大量的政策红利，大小房企飞速成长，销售规模不断创新高，创造了大量的利润。

房地产业增加值由2008年的14738.7万亿元增长至2017年的53850.7万亿元，占总GDP的比重由2008年的4.6%增长至2017年的6.5%。

扩展资料：

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说：“欧美以及日韩等世界上许多国家，在其经济高速发展阶段，房地产都曾作为支柱产业而存在。我国过去近20年中，房地产业在推动城镇化、基础设施建设以及拉动消费等方面作用明显。

房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业，并关联着十几个相关产业，是一国经济结构不可或缺的关键行业，其发展速度和质量在一定程度上决定着中国经济社会的发展速度和质量。”

参考资料来源：

凤凰网-就业榜：恒大、碧桂园及万科员工均超10万

人民网-住建部专家：未来20年房地产仍是支柱产业