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本文目录一览：

• 1、“三条红线”重压 房企还有规模化机会吗
• 2、融创三道红线情况的影响是什么？
• 3、房地产三线四档融资管理政策
• 4、资产负债三条红线中一条红线严重吗?
• 5、“三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

“三条红线”重压 房企还有规模化机会吗

“三条红线”重压 房企还有规模化的机会吗

房地产行业分化整合愈演愈烈，市场表现逐渐向头部汇聚，行业集中度进一步提升。“强者恒强”局面的出现，促使中小房企快步跟进，在竞争激烈的市场格局下，或主动或被动，一批地产“黑马”应运而生。然而行业逻辑正在发生变革，房地产行业将加速进入全新的时代。对于行业而言，“唯规模论”早已不再盛行，举债扩张的高风险模式也将退出市场。当“三高”模式步入尾声，面对仅存的窗口期，谁将会是去规模下的最后“黑马”？

估值流血的上市

随着“三条红线”的出台，对于很多负重前行的中小房企而言，如何在降负债与促增长之间寻求平衡，显得尤为迫切。中小房企要实现“逆袭”，阶段表现必为积极扩张与广泛布局，但当前节点这一路径面临巨大压力。

年关将至，港交所还有多家涉房企业在排队等待上市。北京商报记者梳理发现，截至目前，年内已有包括汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股及领地控股等6家房企成功上市，另有大唐地产已通过聆讯。

值得一提的是，上述房企的共同特点在于均有“踩线”多条的情况，祥生、金辉更是TOP50内少数未上市的房企。

A股等待四年未果，金辉控股于年内转战港股，两次递表方才如愿。据招股书披露，金辉控股复合年增长率为48.5%，其中2019年度增幅达62.56%。即便如此，金辉控股并未收获资本市场的热情，开盘首日即破发，表现低迷。

与金辉控股相比，祥生控股虽逃过开盘即破发的命运，但作为千亿房企中的一员，其股价首日表现并不亮眼。不过祥生千亿房企的身份也让其免去了多次递表的波折。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，自融资“三条红线”出台后，目前可以说是房企上市最后的“窗口期”，从市场表现来看，地产股已不再受资本青睐，负债规模高、盈利能力偏弱是最直接的原因。尤其是当前节点，中小房企扎堆上市，更压低了这一板块的整体估值。

负债是绕不开的共性问题。招股书显示，2019年祥生控股的净资产负债比率为360%，虽较高点有大幅下降，但依然处于高位。同样的，截至2020年4月30日，金辉控股净资产负债比率为180%，较2019年底的170%有所上升。过往三年的资产负债率也一路走高。

降负债与促增长如今似乎站到了对立面。即将迈入千亿，对于未来规模化的设想，北京商报记者与金辉方面取得联系，但对方并未给出正面回应。

在谢逸枫看来，受传统开发模式影响，“三高”模式仍是房企成长的基础，这样也造成在当前节点并不被追捧，尤其是在物管板块的冲击下，就更显差距。

“即便上市成功，短期的‘输血’并不能取代长期的‘造血’。”贝壳研究院高级分析师潘浩则指出，在2020年突发疫情以及监管新规下，行业逻辑正在发生变革。对于行业整体而言，“唯规模论”早已不再盛行，举债扩张的高风险模式也将退出市场，更加有利于管理红利型房企的规模扩张才是长期趋势。

大湾区红利的机会

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，融资收紧给房地产带来的影响毋庸置疑，房企拿地也将保持谨慎态度。如果这一条件均等，那么未来区域性成长就显得格外重要。“受益于区域市场的发展，类似于粤港澳大湾区等城市群，这两年呈现爆发式增长，相关房企的项目布局自然有利可图。”

行业内比较一致的判断是，上一轮长三角的爆发，提速了新城、中南两大华东房企规模化的进程，又储备了像祥生这样的新千亿企业，鉴于以北京为中心的京津冀区域调控力度不减，未来能够借助区域红利做大规模的只有粤港澳大湾区内重仓的企业。

北京商报记者注意到，受疫情影响，上半年房地产销售几乎停滞，但大湾区深耕房企普遍表现强劲。以龙光集团为例，今年前11个月，龙光集团已完成了全年销售目标的99%。财报数据显示，截至2020年6月30日，龙光集团拥有大湾区土储货值占土储总货值比重82%。下半年可售货值约1340亿元，逾六成位于粤港澳大湾区。

同时，龙光集团于年内不断收割优质地块，并创造了多个“地王”项目。其中，龙光以115.97亿元竞得深圳前海宅地，溢价率高达43.49%。频频出手扩张或是出于“突围”的目的，但如此大的动作，也带来了资金上的压力，未来需要较高的利润去填平。龙光方面在接受北京商报记者采访时也直言，在行业整体利润率下行的背景下，未来龙光依然有信心保障盈利能力领先。截至2020年6月30日，公司平均地货比仅为31%，远低于同业。公司有信心未来三年权益销售平均增速不低于20%，增速高于同业。

除龙光集团外，时代中国也已于11月超额完成全年目标，这一方面有年初目标设置的保守性，另一方面也体现出区域发展的韧性。

谢逸枫称，目前房地产行业有两个重要标志，一个是由规模转向品质，另一个就是由增量时代进入到存量时代。粤港澳大湾区受政策红利加持，而且拥有丰富的旧改资源，强大的内需正在形成。“目前的土储结构决定未来几年的江湖地位。当规模不再成为硬性指标，未来考核房企的指标将回归基本面。”

事实上，随着大湾区建设提速，越来越多的房企加入到该区域的市场竞争中。同策研究院数据显示，2020年前11个月，30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地，拿地面积达1189.78万平方米，总拿地金额达到3358.28亿元。这之中有龙头房企恒大、保利、碧桂园，亦有“当地”房企时代中国、龙光、佳兆业。

抗风险能力保障

房地产行业分化整合愈演愈烈，一批地产“黑马”应运而生。但对于它们而言，如何在去规模化的环境下实现“突围”，仍是摆在眼前的难题。

多位房企负责人也直言，相比于前些年一味地规模化，目前大家更希望有质量、安全地规模化。“比如，能不能抵抗突然收紧的融资环境、能不能在天灾人祸中生存下去，都远比单一规模化要重要。”一位重仓大湾区的千亿规模房企副总裁如此表示。

潘浩称，“黑马”型房企普遍源于早期对于趋势的预判以及优势区域的货值储备。行业新逻辑之下，对于行业新机遇的洞察预判以及提早布局仍是其快速成长的保障。而想获得长期的成长性，则要考验房企整体的抗风险能力。从行业长期发展的角度看，当“黑马”型房企实现一定的规模后，将进入控速发展的平台期。在高速冲击规模效益后，将面临后续资金、债务、流动性等诸多问题，这些问题都需要人、财、物以及时间上的修复。“因此，预判是前提，储备是基础，抗风险能力是保障，这才是‘黑马’房企成长的关键。”

就未来而言，房企将从规模发展到有质量发展，这里的有质量不仅是成长的稳定性，还包含企业经营的安全性。对于资金密集型的房地产行业，主要是金融安全性。“三条红线”影响下，房企短期以“降负债”为首要目标，在目标之下，房企在规模、土储、融资等多方面都将作出适当的策略调整。

严跃进则指出，虽然目前都在谈去规模化，但只是把这一指标弱化，并非全面掩盖。实际上对规模来说还是需要看好，并不存在顶部的概念，目前改善型需求被广泛挖掘，“住得更好”本身也没问题，所以未来做规模依然还是有机会的。融资“三条红线”确实产生了约束作用，从后续发展看，资金面确实需要把握，这一点需要房企自己的努力。而土地储备则需要更为谨慎，跟着政策大方针走，不能一味追求“便宜”，而忽视了区域未来的成长价值。

融创三道红线情况的影响是什么？

房地产发展的趋势。

融创中国的业务结构分别是物业开发、文旅城建设及运营、物业管理和其它。其中，物业开发是融创中国的核心业务，在今年上半年占融创中国总营收的比重达到94，48%。

从业绩看，今年上半年，融创中国实现合同销售额3207，6亿元，同比去年同期增长64，3%；实现营收958，2亿元，同比增长23，9%；实现净利润133亿元，同比增长13，6%。

从债务情况看，截至二季度末，融创中国的净负债率下降至87%，相较2020年末下降9，4%；非受限现金短债比达到1，11倍，较2020年末提升0，03倍；剔除预收款后的净负债率降至76%，较2020年末下降2，3%。其中，净负债率、现金短债比实现“退回红线内”。

在融创中国2021年中期业绩发布会上，董事会主席孙宏斌表达了乐观情绪：“房地产政策、双集中、三道红线和集中供地，这些政策特别合理，目标都是为了稳预期、稳房价、稳地价，这有利于优秀企业的发展。”

从2016年房地产行业限购、限贷措施的经验看，整个房地产市场的融资成本提升，这使得行业内马太效应加速，头部房企的资金优势得以显现。在此次出台的房地产行业三条红线政策中，资产负债率高于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1的房企将归入红色档，其有息负债规模将不得增加。对于只踩中一条和完全没踩中红线的，其有息负债规模年增速可以放宽至10%和15%。

三道红线并没有对房企的总负债规模进行控制，其主要影响，是限制了行业内资金量的增长，而这将使头部企业的优势更加明显。

在此过程中，融创中国的操作似乎更加淡定。与同为头部房企的恒大对比，恒大在2020年疫情刚刚爆发的节点推动网络卖房促销，9月推出全国楼盘7折销售。至今年，恒大再度推出75折购房基础上的额外93折优惠，同时，推荐他人购房者将拿到总房价1，5%~2%的推荐佣金。

2020年一整年下来，恒大的销售面积同比增长了38，3%，销售回款同比增长达到38，5%，全年回款率为90，3%，销售额目标完成率达到111%。同年，许家印喊出“高增长、控规模、降负债”的口号，誓要完成增长转型。

其中的主要原因，是恒大对高杠杆模式的依赖程度甚于其它房企——公告数据显示，截至2020年，恒大的融资成本高于碧桂园、万科、融创中国、新城控股等主要房企。

房地产三线四档融资管理政策

法律分析：监管层将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行监管。触及全部三条红线的房企被列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；触及其中任何两条红线的房企被列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；触及其中任何一条红线的房企被列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三条红线”均未触及的房企被列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

资产负债三条红线中一条红线严重吗?

先来看三条红线代表什么意思。三道红线标准是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%。2、净负债率大于100%。3、现金短债比小于1倍。所谓的三道红线，是央行和住建部将限制开发商融资的政策，于2021年1月1日起全行业推行。显然踩中一条是属于警戒别最低的，而如果是踩中三条红线则是最危险的。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

有房企全部踩中了这三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

三道红线实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。

“三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

今年以来的新冠肺炎疫情影响并没有阻挡房企拿地热情。  

多家研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显。

不过，近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会，明确提出形成了重点房企资金监测和融资管理规则，加上此前的“三条红线”传闻，融资收紧信号明显。业内人士认为，融资收紧已成为房企“悬顶之剑”，同时中央多次强调“房住不炒”，近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控，预计短期土地市场热度会有所下降。

多数房企拿地不输去年 

1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升，多数房企拿地不输去年。

中指研究院的数据显示，1-8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。中原地产研究中心的数据也显示，1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元，同比上涨了5%，创历史新高。

从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂园、融创位列TOP3。其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿，新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿，新增货值超千亿房企达到23家，较上月新增4家。另外，六成新增货值集中于销售20强房企，强者恒强的格局未变。

对于今年以来房企拿地热度不减的原因，华创证券认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长；从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。

多家房企拟控制拿地  

土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。

“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。“8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上此前“三条红线”传闻，房企融资收紧的信号更加强烈。所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。尽管该内容未得到官方证实，但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致。

在近期的房企中期业绩会上，“三条红线”成为备受关注的焦点话题，而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题，方法除了加强销售回款，还要控制拿地规模。

年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大，在2020中期业绩会上明确提出，下半年为进一步降负债，会严格控制土地规模，实现土地储备负增长。力争平均每年减少3000万平方米左右。去年已经在积极控杠杆降负债的融创，在2020年中期业绩发布会上再次强调，降杠杆是未来三年的重要措施。在今年3月的2019年业绩发布会上，融创就表达了今年要谨慎拿地的态度。今年上半年融创已在控制拿地节奏。去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示，未来一段时间内，由于降负债的要求，总体拿地策略仍不会发生变化。

下半年土地市场或降温 

上半年，针对房价地价过热的情况，多地已经收紧了调控政策。从8月重点城市土地市场看，已经出现了降温的迹象。

“房企拿地扩张很大程度上依赖于融资，融资三条红线将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到‘稳地价’的作用。”易居研究院研究员王若辰说，二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，8月份已经出现短期拐点，随着调控政策的收紧，预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。

对于融资新规的影响，华创证券指出，“三条红线”规定是从供给端的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温。