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本文目录一览：

• 1、万科A公司行业分析
• 2、如何加强财务管理
• 3、谁有“万科房地产近年的财务报告”？求好心人帮帮忙！！！
• 4、万科A近半年走势？万科A财务分析指标？万科A的股价为何那么低？

万科A公司行业分析

中央还会继续推行"房住不炒、因城施策"的政策，房地产在面对政策高压和精准调控的大环境里那么未来房地产又将有怎样的发展趋势呢？下面我就给大伙分析一下这个房地产的龙头企业--万科A。

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一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司开始创立于1984年，经历了三十多年的发展，万科已经变成了国内顶尖的生活服务商与城乡建设者。全国经济最有活力的三大经济圈以及中西部重点城市是公司业务着重的发展对象。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、租赁住宅；在住房领域，坚持住房的居住属性是公司一贯的理念，时刻保持"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的思想。

大概谈了万科A的公司情况后，再来看一下公司的优势有哪些？

优势一、物业服务国内领先

万科物业对服务内容进行大力拓展，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。万科物业还积极开展数字化建设，用来为客户提供更细致全面的服务，最后实行降本提效和精细运营。

优势二、经营稳健、砥砺前行

减缓行业提速预期作为前提条件时，政策调控方式现在正式进入"高频微调"常态期，把时间投入到土地和金融两个工具上发力，并逐步向长效机制过渡，利好稳健经营及合理多元化企业。万科由于这个限制，并没有倒下，公司可以凭借出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏，"以不变应万变"。从自身拿地到销售到业务布局等各阶段可以更加自由，同时也防止为了应对"政策补丁"而时常进行经营策略的改变，保持战略定力方可抓住新机遇，众志成城，才能稳定发展走向长远未来。

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二、从行业角度来看

在严格的调控下房地产行业实际上也已经供给侧改革加速，利好稳健优质龙头市占率增大。调控加码的推行促进房地产行业供给侧改革的加速，在这之前，杠杆较高的激进房企在融资上会受到严格的管控，如果房地产没有预期完成工作，可能会退出这个行业或者暂缓扩张。对于万科A这样的非常突出的优质企业，其融资途径十分便利，价格也不是很贵，具有在合乎规范的要求下进一步扩张的空间，未来实现地产市场份额持续提升希望还是非常大的。

三、总结

整体而言，就我而言万科A公司作为房地产行业的引领者，能在行业变革的紧要关头，有望冲破过往，再攀新的高峰。但是文章有着比较明显的滞后性，大家对万科A未来行情比较青睐的话，点击下面的链接查看，有专业人士帮你分析股票，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-09-09，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

如何加强财务管理

一家公司应该要怎么样加强 财务管理 呢?有什么 措施 吗?看完我整理的如何加强财务管理后你就会明白! 文章 分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

我们要如何加强财务管理?

怎样加强企业财务管理

企业在面临越来越激烈的市场经济竞争，需要扭转传统的粗放型管理观念，以科学发展观为指导，了解科学发展观的真实内涵和科学发展观对财务管理目标的新要求和核心目标。

科学发展观内涵

全面、协调、可持续发展是科学发展观的基本内容,它是一个相互联系的有机整体。全面是指各个方面都要发展,要以经济建设为中心,推进经济、政治、 文化 建设,实现经济发展和社会全面进步;协调是指各个方面的发展和发展的各个方面都要相互适应,要坚持“五个统筹”,推进生产力和生产关系、经济基础和上层建筑相协调,推进经济、政治、文化建设的各个环节、各个方 面相 协调;可持续是指发展必须保持持久性和承续性,要促进人与自然的和谐,实现经济发展和人口、资源、环境相协调,坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路,保证一代接一代地永续发展。

实现全面、协调、可持续发展,就要正确处理速度与结构、质量、效益的关系。既要保持较快的增长速度,又要改善、优化结构,提升增长质量、提高增长效益,实现速度和结构、质量、效益相统一,也要正确处理经济社会和人口、资源、环境的关系。

在了解科学发展观的真实内涵的同时,需探寻科学发展观对财务管理目标的新要求,以便找出时下行政事业单位财务管理存在的主要问题。

科学发展观对财务管理目标的新要求

物业管理公司财务管理目标是指物业管理公司从事财务管理活动所期望达到的目的,它决定着企业财务管理的基本方向,同时也受制于物业管理公司目标。物业管理公司的目标为:通过优良的物业管理和高水平的多种经营服务,企业得到盈利。这是一种双重目标,提供更多的产品和更好的物业服务是物业公司存在的前提,而物业管理公司的盈利又是企业发展的必要条件。这种双重目标是相互联系的,缺一不可。

科学发展观下为实现物业管理公司的目标,物业管理公司财务管理的主要任务是:合理编制企业预算;科学配置资金;依法组织收入,加强经济核算,努力节约支出,提高资金使用效益;加强资金管理,防止企业资产流失;建立健全财务管理制度,对企业经济活动进行预测、控制和监督;及时、准确反映企业财务状况。通过制度、预算等主要手段,规范和约束企业的财务行为,保证国家法律、法规、政策的贯彻执行,保护企业资产的安全完整,提高企业资金的使用效益,确保物业管理公司履行公司职能过程中各项业务活动的健康运行,实现其企业发展目标。

科学发展观条件下的财务管理核心目标

财务管理目标是 企业管理 目标在价值角度的再现,应与企业目标相一致。以科学发展观为指导,综合利益最大化应成为财务管理的核心目标,这是各利益主体地位平等化、企业发展持久化以及可持续发展战略的必然要求。现代企业是利益相关者缔结的一项合约,这些相关者包括投资者、债权人、经营者、员工、国家、社会公众以及资源和环境,他们既是合作者,又是利益的矛盾对立者。投资者和债权人预付货币资本或实物资本,经营者和员工预付人力资本,国家预付国有资本和政策资本,社会公众、资源和环境预付生态资本等。这些资本预付者的共同目标是获利,获得应得的资本报酬。投资者投资于企业是希望获得资本增值;债权人借钱给企业是希望获得利息和租金;国家支持企业是希望国有资本增值和征取税收,发展国家经济;经营者和员工服务于企业是为了获得人力资本收益和劳动报酬;社会公众关注并支持企业是希望企业能为他们提供物品和劳务,带来一个繁荣、良好的社会环境等;环境和后代人期望企业能够保护环境、节约资源。从经济学角度看,投资者、债权人、国家,经营者、员工是并列的经济主体,其经济利益是同质的,所不同的仅仅是建立的契约形式不同。

所以,无论从理论上讲还是从利益要求的源头看,企业所追求的不是单一利益,而是综合利益,这种综合利益是各种形式的经济利益之间通过冲突与协调、对立与统一的矛盾运动,相互影响、相互作用的结果。从更广泛的角度看,综合经济利益是多层次、多形式的经济利益的“耦合”。首先,综合利益是客体利益、主体利益、时间利益、过程利益的“耦合”;其次,从各种利益的内部结构看,主体经济利益是投资者利益、债权者利益、经营者利益、员工利益、国家利益、社会公众利益的“耦合”;客体利益是从利益的内容上来看的,利益的内容是经济利益、生态利益、社会利益的“耦合”;时间经济利益是近期利益和远期利益的“耦合”;过程经济利益是资金筹集利益、资金使用利益、收益分配利益的“耦合”。这种多层次系统性综合结构有利于调动各方面的积极性,优化资源配置和经济结构的调整,有利于节约资源,改善环境,实现可持续发展战略。

加强企业财务管理的措施

概述：企业是由生产管理、行政管理、人事管理以及财务管理等管理活动有机组成的组织，要使其在激烈的市场竞争环境中生存下去，不断提高其竞争能力，健康、持续的发展下去，就必须加强企业各方面的管理，在企业的各项管理活动中，财务管理是核心，财务管理的好坏，关系企业是否能健康良性的发展下去。

一、 企业财务管理的现状分析

1、 上市公司财务管理，从目前的现状来看，国家的相关部门出台的制度，对上市公司的财务管理和财务会计核算、财务会计 报告 的披露要求都比较高，主要是因为上市公司关注的人要比普通的非上市公司的人多，现有和潜在的投资者、债权人、国家税务部门、证券监督管理部门等，都从不同的角度和目的，对上市公司的财务管理提出要求，企业对这方面的管理也相应的比非上市公司要强得多。但是，正因为关注的人多了，企业也从自己的角度出发，为了达到一些目前，也想方设法的进行各种违背国家相关会计制度和准则规定的做法，提供虚假财务报告也是常有的事情。不仅国内的上市公司存在这样的问题，国际上出名的大公司也存在这样的问题，例如：美国安然公司，国内的银广夏等。

2、 非上市国有企业，由于国家在逐步推行大中型国有经营者的绩效考核体系，企业财务经营业绩的好坏，直接关系到大中型国有企业领导者的报酬，为了能在任期内将经营业绩搞好，多拿奖励，很多企业的领导都会要求对真实的财务核算情况进行一定的调整，主要是经过调整后，经营业绩指标就能完成，就会在考核的范围内。

3、 非上市公司的一般公司企业，随着公司治理结构的不断完善，所有者与经营者相分离的情况也比较普遍，一般情况，企业都设有董事会和经理班子，董事会对经理班子的考核，在经营业绩方面，也经常会要求经理班子做经营预算和要求完成的财务指标，并将完成情况和绩效考核挂钩，经理班子也会将指标进行分解，进行层层下分，若能顺利完成各项指标当然是好事，若不能如期按质按量完成，对财务调整的要求也就成为必然，而不符实际的财务报告和财务指标也就产生了。

4、 民营企业的财务管理，由于民营企业大多是从很小的家族式企业发展而来，其财务管理的水平和重视程度也就相对的比国有和上市公司的要低许多。开始的时候，可能连财务都是老板自己兼，没有专门的财务人员，随着业务的不断扩大，也才会单独成立财务部门，对企业的财务事项进行核算和管理。由于从开始就对财务管理的意识和重视不够，财务核算和对外提供财务信息的要求和必要性也认识不足，所以，财务的主要功能就变成了应付税务部门，做好报税和缴税事情，不要给税务机关找麻烦就算非常好了。进而对财务人员和财务管理水平的要求也就比较地。

5、 随着国家的不断发展和进步，对外经济交往的日越频繁，国外的公司进驻国内或国内公司到海外发展，全球经济一体化的格局在逐步形成，也要求我们国家的财务会计的核算过程和结果能够与国际会计准则的规定口径相趋同，才能满足会计报表使用各方需求，国家出台了新的企业会计准则，要求在不同类型的企业逐步执行。但真正能按照新准则执行的企业和公司又有多少呢?可以说是非常少，而有的还在连新的会计制度都还没有执行，又遇到了更新的准则。所以，这样一些企业会计核算的成果当然也是与准则要求和相关使用人要求相差很大了。

二、 存在问题的主要原因

目前企业财务管理中，存在问题比较多的就是会计造假，和做虚假的财务报告，欺骗投资者和债权人，偷漏国家税收等现象。分析其出现的主要原因有：

1、 企业主要领导者财务管理意识淡薄，没有意识到财务管理对企业发展的重要性。

企业的目标是生存、发展和获利，而财务管理要完成的目标是使企业的价值最大化，而按照企业的目标，财务管理要做的事情就是筹集企业发展所需要的资金，保证企业的资金运转正常，保证收支平衡，到期偿债，并应用好企业的资金和提供利润分配的最好方案。使企业的资金能发挥最大的效用，减少企业的资金成本和提高资金使用效益。从而体现了财务管理在企业管理中的重要性，财务管理得好，能使企业的各项工作顺利的开展，企业的资金流量和利润水平就会按照预定的目标发展，否则，就会产生很大的财务风险，成本不能控制，利润不能实现，现金流无法支撑企业的日常运转，导致企业丧失信用或破产清算。

2、 财务人员职业道德和专业水平不足，没有严格遵守国家的法律法规和 规章制度 。我国目前的财务人员很多，但是能够严格按照职业道德规范的要求进行财务工作，且专业知识能够达到要求的财务从业人员不多。财务人员要有独立的思维能力和对事物的判断标准，做出的判断要符合国家的相关规定。但在现实中，有些财务人员就没有按照规范的要求去约束和要求自己，而是按照领导的要求进行处理，发生不利情况无非就是换单位或报着有人负责的态度，由于有这样的情况存在，所以，会计造假也就成为不希奇的事情了。

3、 监督机制不完善，造假机会成本不高，惩处不严，也是财务管理水平不能得到发展的一方面。例如，一个集团公司的下属子公司，要求年初编制预算，每年年初通过董事会下达经营指标，每月报送财务报告，而半年对财务执行情况进行汇总分析，加上自己外派财务总监进行财务管理。这些表面上给人的感觉还是管理的比较严格的，但进一步核实，没有执行的标准和不能完成预算的奖惩，以及财务总监的职权范围和管理规定，对下属公司财务管理的深度和力度不够，若发现造假的情况如何处理，对相关责任人追究什么样的责任等，国家的相关规定有一些，但谁来鉴定，相关的监督机制没有，每年的审计也是走过场，没有按照规范管理的要求进行。因为如此，所以，在日常的经营活动中，就会出现不正常的情况，财务管理也没有深入的开展。

4、 国家的规 范文 件稳定性不足，变化太快，也是企业财务管理水平参差不齐的原因。国家的会计准则，会计制度以及相关的法律法规，变化太快，使相关的从业人员不能及时跟上步伐，不能及时掌握和了解相关的会计制度和国家的税收制度，造成工作失误和没有按照规范的要求进行财务核算和管理工作，使财务产生的成果财务会计报告信息不能满足使用人的要求，甚至使企业多交税或少交税，造成企业声誉下降和经济损失的发生。

5、 企业内部相关财务内控制度缺失，不完善，也是造成财务管理不能达到目的和要求的原因。任何事情，没有制度进行规范，就会产生主观意识，只要主观的东西一多，实际操作的人员就会难以执行，其后果也就没有预见性。无论处理什么问题，只要有制度规定，事情就好办多了，按照制度规定的流程和操作要求进行处理，工作的人员也能顺利的完成工作，上级领导也不需要那么辛苦。相反，就会造成混乱和达不到目标。

三、 应对措施

从上面分析的情况来看，企业要做好财务管理工作，主要应从以下几方面进行加强：

1、 不断提高各级领导的财务管理意识，加强领导者的财务 管理知识 的培训，使之认识到财务管理是企业管理的核心，当企业发展到一定规模的时候，财务管理水平的高低，直接关系到企业是否能进一步发展和是否能健康的发展。财务管理得好，企业就会迅速健康的发展，否则，企业就会倒退和发展缓慢。

2、 不断加强财务管理人员的专业知识和职业道德的培训和学习，提高财务管理人员的胜任能力。采取多种学习方式，自学和参加专门组织的培训办，以及组织专门的知识竞赛，提高财务管理人员的专业水平和管理能力。

3、 完善相关的监督机制和提高相应的处罚力度，提高造假的成本，降低财务造假的几率。真正实现“不做假帐”，提高会计信息质量，减少相关投资者和经营者的决策失误，降低决策风险。

4、 完善财务管理相关制度，以及提高国家规范制度的稳定性，减少财务管理人员的主观犯错的几率，按照制度办事，处理财务事项都有章可行。

如何加强学校财务管理

随着经济社会的发展， 教育 经费投入不断加大，如何加强学校财务管理，使教育经费规范运行，保证资金安全，发挥资金使用效益，已经成为学校工作的一个重点。但目前，个别学校对于财务管理的重要性还存在认识不足、无从下手等现象，使学校财务管理存在很大漏洞，造成资金使用不规范、不能发挥资金使用效益，甚至在资金管理中存在安全隐患。对于如何加强学校财务管理，我认为应该从以下几方面开展工作：

一、加强制度建设，使单位财务管理有据可依

第一，学校的财务制度必须严谨。俗话说“没有规矩，不成方圆”，要加强学校管理，就必须制定较为严谨的财务管理制度，使学校的财务管理有据可依。制度的建立不能同国家及上级机关的文件、财务制度及法规发生冲突，更不能让学校制定的制度之间发生冲突，如学校某个制度规定不能公款存入个人储蓄卡，接着其他制度就规定将单位收取学生伙食费建立个人储蓄卡保管等，这样的制度往往会让人无所适从。

其次，学校财务制度的建立还要切合学校实际。学校制定的财务制度是针对本单位的，是“量体裁衣”，所以这个制度应该是适合本单位当前实际的。同时，学校的财务制度还应随着单位实际情况的变化及时进行调整，对于过时的及时废止，或随着学校实际情况的变化而变化。在我们的检查中发现，个别单位的财务制度不是抄用其他单位的，就是网上下载的，而且制度几年，甚至十几年没变过，这样的制度怎能说切合本单位实际呢?

再有，学校的财务制度要有可操作性，不能 口号 连篇，一旦想要执行，无从下手。单位自定的财务制度，是要相关人员具体执行的，所以应该职责清楚，使执行人员一目了然，一看便知道怎样操作。不能同具体执行人员“打哑谜”，觉得这么做也行，那么做也可，一头雾水，那样的制度也就成摆设了。

最后，单位财务制度一旦建立，就是本单位的财务管理的“法律”，要做好宣传工作，使单位的每一位职工都知道，在制度面前人人平等，没有特殊群体，没有特殊人，任何人必须严格遵守。

二、处理好单位主要领导和财务人员关系，保证单位资金规范、合理、高效运行

处理好单位主要领导和财务人员关系，保证单位资金规范、合理、高效运行，这是搞好财务管理的一个基础。在我们的检查过程中，发现个别单位主要领导同财务人员关系存在一些问题，对于单位加强财务管理，保证单位资金规范、合理、高效运行产生诸多不利因素，主要表现在以下几个方面：

一是单位主要领导在财务核算中非常强势，不进行沟通，过度干预财务人员财务核算，一切以自己的意志为转移，不考虑财务核算制度。

二是个别单位财务人员以自我为中心，缺乏全局意识，对于自己负责的财务工作不及时请示、汇报，认为领导反正不懂财务，说不说一个样，将自己的财务工作看成是单位里的“独立王国”，不能将单位财务工作同单位全局工作进行有效衔接，甚至阻碍单位合理资金安排。

三是个别财务人员缺乏责任心，不认真学习业务知识，对于自己的工作“当一天和尚撞一天钟”，领导怎么说我就怎么办，什么财务制度，什么核算规定，一切与我无关，领导叫我干我不得不干。

以上三种情况对于加强单位财务管理是非常不利的，必须加以纠正。第一种情况，领导一定要放下自己的架子，加强同财务人员的沟通，了解财务核算的规则，保证财务核算的规范;第二种情况，财务人员一定要树立全局意识，对于单位资金结存、运行状况要做到及时请示、汇报，使领导及时了解单位财务状况，为领导决策提供详实、准确的依据;第三种情况，财务人员一定要树立“干一行，爱一行”的思想，财务工作不论在什么单位都应该是一项非常重要的工作，来不得半点马虎。作为财务人员，一定要认真学习业务知识，提高业务素质，干好自己的本职工作，不辜负领导对自己的信任，更不能因为自己工作的不尽责，给单位资金管理造成隐患。

三、单位主要领导要学习一点财务知识，保证能够同财务人员进行有效沟通

财务管理虽然不是学校的主要工作，但毕竟是学校的一项重要工作，是学校管理的重要组成部分，单位主要领导要想做好财务管理，就要学习一点财务知识。当然，作为领导肯定要把主要精力放在学校的主要工作上，我所说的学习财务知识，并不是要领导全面、系统学习财会知识，但对于一些基本的财务知识是应该了解的。比如什么是财政补助收入，什么是预算内事业支出，应付款是什么，应收款是什么，什么是事业基金，专项资金什么意思，什么是存款，什么是现金，什么叫“账外账”，什么是“小金库”。对以上财务知识的了解，对加强单位财务管理，保持和单位财务人员有效沟通，避免单位财务管理出现违规违纪行为是非常必要的。

四、加强单位资金的预算管理，做到“量入为出”

在我接触的学校领导中，有相当一部分对经费预算非常关心，一直在问：我们单位人员经费是不是给足了?车辆运行费怎么给的?培训费给了吗?我怎么觉得今年经费给少了?等等。单位经费指标一旦下发，资金拨付到位，这些就再也不关心了，没有任何计划，有钱就花，没钱就抱怨。那么，如何加强单位资金预算管理呢?我认为，要加强单位资金预算管理，就要做到“量入为出”，也就是单位领导及财务人员对本单位所能支配的资金能够合理、有计划地分配，使有限的资金发挥最大的效益。实际在单位经费核算、拨付过程中，对于财政下达的指标，是有各项制约机制、相关政策的，对于下达给本单位的经费是否存在问题，我认为，这倒不必太担心，最需要的是如何合理安排下达到单位的指标资金。如年初指标下达，可以开个财务会，了解本单位一年有多少资金可以支配，人员经费需要多少，维持正常运转需要多少，搞一些活动需要多少，培训需要多少，需要多少机动资金，如果有结余准备做点什么，将全年经费做一个详细的计划。这是我们学校年初必须做的功课。因为，制定一个详尽、合理的资金使用计划，是发挥资金使用效益的重要保证。当然，我们的计划一旦制定就要严格执行，不能随意调整;如果发生重大事项，一旦调整，还要全盘考虑，保证后续计划的合理。

五、认真落实监督机制，保证资金规范、安全运行

监督机制是财务管理的重要组成部分，如果连单位资金安全、规范运行都不能保证，也就谈不上财务管理了。但我们在检查工作中发现，个别单位确实存在监督机制不健全，虽建有机制，却不能严格执行，致使资金安全存在隐患的现象。如单位会计主管人员和出纳人员的相互监督机制就存在执行不到位的现象，主管会计认为出纳工作和我无关，对于出纳人员资金使用、结存不进行必要的监督;再有不相容岗位不能同一人兼任的问题，现在还存在个别单位主管会计既管相关帐薄又管存款的现象。还有，个别单位缺乏对财务人员的必要监督。在我们的检查过程中，发现个别单位存在入账原始凭证无主管领导审批签字、个人补助领取无领款人签字、财务人员私自拆借现金等现象，这些都是缺乏对财务人员必要监督造成的。同时，个别单位在大额资金安排、重大支出等方面没有集体讨论决定机制，更谈不上执行了，这也给单位合理安排资金，发挥资金使用效益造成了一定隐患。所以，认真落实财务人员互相监督、对财务人员必要监督，对单位大额资金安排、重大支出实施集体讨论机制是保证资金规范、安全运行的重要保证，也是加强单位财务管理的重要内容。

学校财务工作虽然不是单位的主要工作，但是学校的一项重要工作，如果单位不能搞好财务管理工作，不能合理、规范使用资金，不能充分发挥资金的使用效益，甚至使我们的教育经费管理及使用出现安全隐患，这必然会影响我们的教育教学工作。所以，我们必须加强学校财务管理，保证教育经费合理、规范、安全运行，充分发挥资金的使用效益，为搞好教育教学工作提供保证。

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万科房地产公司财务分析报告 实习对象 ： 实习名称 ： 财务报表分析 小组成员 ： 实习时间 ：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析一． 企业简介 一企业概况 万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月， 以房地产为核心业务， 是中国大陆 首批公开上市的企业之一。至 2003 年 6 月 30 日止，公司总资产 94.73 亿元，净资 产 42.85 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2800 万股，集资人民币 2800 万元， 资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌 交易。 1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2836 万股， 集资人民币 1.27 亿元， 公司开始跨地域发展。 1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万 科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993 年 3 月，本公司发行 4500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深 圳证券交易所上市。B 股募股资金 45135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产 核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要 投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增 资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。 公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72的股份转让予中 国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展 房地产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、 南昌和佛山进行住宅开发，2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州， 目前万科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势， 公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 （二）股本结构 变动日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 变 动 原 定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股 因 总股本 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 1099521.022 股 股 股 万股 万股 流通股 流通 A 股 965607.991 万股 965609.491 万 939209.491 万 939021.765 941385.831 股 股 万股 万股 高管股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 限售 A 股 2417.484 万股 2415.984 万股 28815.984 万股 29003.71 万 26639.643 万 股 股 流通 B 股 131495.547 万股 131495.547 万 131495.547 万 131495.547 股 股 万股 流通 H 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 国家股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 国 有 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 发 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 起人股 募 集 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 一般法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 战 略 投 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 资 者 持 股 基金持 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 转配股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 内 部 职 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 工股 优先股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股二． 企业财务分析（一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。 1. 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流动比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46现金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期偿债能力的分析中 流动比率是一个重要指标 近年来该指标呈波浪式变动趋势 07 年流动比率降低源于短期借款的增加 08 年的回款情况良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高于同年行业 0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险 且房地产行业存在存货比例高的特点 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加 因此指标在 07 年降低了 0.2808 年销售情况向好 比率上升有所上升 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款 相应的存货尚不能结转 由于预售楼宇增加 09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍 万科实际的偿债能力因而得以提高 但反映在财务指标上 则流动负债增加 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率 其现金偿债能力较弱 但近年来呈上升趋势。07 年房地产项目支出增多 比率为负 09 年有所下降 但该年流动负债结构有所变化 流动负债中预收账款增长较多但没有偿债压力。就本行业来说 万科短期偿债能力较好 且逐步提高但应重视现金为王的原则 加强现金流的管理。 2. 长期偿债能力 1 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性 企业必须由有较为合理的资本结构。 图 从图 1、 2 来看 资产中流动资产比重大 且大致呈上升趋势 高于行业平均比重 大部分流动资产由长期筹资而得 风险较小 属稳健型资本资产结构。 图 1 图 2 资产分析: 资产中长期投资 无形资产和固定资产比重较小 波动幅度不大。在流动资产中 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先 企业会计制度规定 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时 才能确认收入并结转成本 因此 房地产企业往往有很大的存货余额 其次 对于写字楼项目付款方式多为分期付款 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科 除了具有房地产业的特点以外 这也是其在近 3 年的战略扩张中不断增 近加储备的结果。 3 年存货的结构质量有所提高 但应持续注意做好存货的管理和销售工作 提高资产质量。关于应收账款 由于其核心业务是商业住宅 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降 可能是收款工作开展顺利。 负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中 短期借款占很大部分但近年在资产中所占比重有所降低 说明其融资结构变化 对短期借款有所控制 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题 应引起重视。 ②长期负债结构:长期借款近年急剧上升 说明企业开始注重长期负债的融资方式 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。 整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中 资产负债率反映了债权人受保护的程度 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资 但仍保持着的稳健的资产负债率 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间 这对房地产企业尤为重要。 2 资金成本与现金债务总额比率 图 3 可见 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力只要能按时付息就能借新债换旧债 维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。 图 3 综上所述 金融政策的变化 对融资渠道的拓展提出了更高的要求 土地政策的变化 也进一步增加了房地产企业的资金需求 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险 有效解决多渠道融资 改善负债结构成为新的挑战。（二） 营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力 资产运用效率高 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:1. 短期资产营运能力1 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性 控制失败会导致成本过度 作为万科的主要资产 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大 存货规模增长速度大于其销售增长的速度 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小 则发生跌价损失的风险较大但万科的销售规模也保持了较快的增长 在业务量扩大时 存货量是充足货源的必要保证 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降 在建开发产品比重大幅上升 存货结构更加合理。因此 存货周转率的波动幅度在正常范围 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率 注重获取优质项目 加快项目的开发速度 提高资金利用效率 充分发挥规模效应保持适度的增长速度。 2 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升 见表 原因是主营业务的大幅上升较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份 2006 2007 2008 2009应收帐款周转 13.90 16.00 23.76 28.07率3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、 核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。 总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低 该指标 见下表 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降 但其毛利率 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小 万科要提高总资产周转率 必须改善存货的管理。 年份 2006 2007 2008 2009 总资产周转 0.62 0.69 0.60 0.57 率 总的来说 万科的资产营运能力较强 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多 存货管理效率下降较为明显 因此造成了总资产管理效率降低 管理层应关注存货的管理。（三） 盈利能力分析 盈利能力关系投资者的回报 是债权人收回债权的根本保障 是企业至关重要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映 是获利能力的基础 也是企业发展的根本。从下表可见 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主 以其他区域经济中心城市为辅的“3X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009 主营业务收入 净利润比例 结算面积比例珠江三角洲区域 27.03 37.16 25.08长江三角洲区域 32.38 36.46 26.06京津以及地区 32.01 18.77 36.34其他 8.58 7.60 12.522. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力 与技术水平 产品设计 规模经济和对成本的管理水平密切相关。 在营业费用增长率有所降低的 3 年间 销售增速仍保持上升态势除市场销售向好外 还反映了销售管理水平有很大的提高。 由下表可见管理费用的增长幅度不小 良好的管理关固然是企业发展的核心 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此 万科在存在大量借款的情况下 其财务费用却为负数 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表年份 2006‐2007 2007‐2008 2008‐2009主营业务利润 57.01 39.04 56.79营业费用 66.48 55.99 41.83管理费用 43.17 0.48 42.823. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见06‐09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期企业调高了部分项目的售价 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入 具有稳定性和较强的抗风险能力 抹平了行业波动带来的影响。年份 2006 2007 2008 2009销售净利润 8.36 8.5 11.45 12.79销售毛利润 20.09 22.51 25.75 28.72 利润构成分析: 由上表可见 万科主营业务利润呈上升趋势 其中房地产业务为其主要来源 毛利率保持稳定的增长态势 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4. 盈利能力指标1 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势 见下表 。说明企业盈利能力不断提高。年份 2006 2007 2008 2009资产净利率 4.65 5.13 5.65 6.14净资产收益率 11.31 11.53 14.26 16.252 经营指数与每股现金流量。 经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大 说明现金流缺乏稳定性 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致 因此 万科应加强现金流的管理降低市场风险 提高运作效率 保证业务开展的灵活度。例如 08 年 加强对项目开发节奏的管理 加快销售 对不同的采用不同的租售策略 进一步消化现房库存 加快项目资金周转速度09 年贯彻“现金为王”的策略调减全年开工和竣工计划 以减少现金支出 都取得了不错的效果。年份 2006 2007 2008 2009经营指数 0.62 1.19 ‐2.73 0.34 每股收益 07 年的大幅下降是由于 06 年实行了 10 增 10 的股票股利政策因此 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势 在不断增资的情况下 仍能保持一定的每股收益 说明万科有较强的获利能力。 年行业平 09均每股现金流量为 0.404。该指标偏低 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大 其次 反映了万科获取现金能力偏低。年份 2006 2007 2008 2009每股现金流量 0.26 ‐1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见 万科拥有较强的获利能力 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年 万科一直保持了很高的盈利水平 除了市场强大需求外 说明其拥有很高的管理水平和决策能力 另外 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。（四） 可持续发展指标趋势分析 企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中， 既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位， 又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高， 保证企业在相当长的时间内长盛不衰。 企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现 。企业目标。 可持续发展是既要考虑当前发展的需要又要考虑未来发展的需要不能以牺牲后期的利益为代价来换取现在的发展满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡而持续保持发展趋势的一种发展观。 企业战略是企业如何运行的指导思想， 它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。 企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。 根据国内外研究者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以下几种类型。 企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。 （1）创新可持续发展战略 所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。 （2）文化持续发展战略 所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。 （3）制度持续发展战略 所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。 （4）核心竞争力可持续发展战略 企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。 （5）要素可持续发展战略 要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素： 人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。 房地产行业存在两个根本特点: 首先 住宅兼有社会和投资属性 是生活必需品和改善生活质量的重要元素也投资获利的载体。其次 中国正处于城市化进程中 居民的购买力稳步增长 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素 但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者.

万科A近半年走势？万科A财务分析指标？万科A的股价为何那么低？

"房住不炒、因城施策"的政策主基调，中央会持续坚持，面对政策对房地产的高压和精准调控，那么房地产未来将会如何发展呢？今天就给大家介绍一个房地产的龙头企业——万科A。

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一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司从1984年成立至今，通过三十多年的发展，公司已经成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务的焦点是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。公司的重点业务包含了住宅开发、物业服务、租赁住宅；在住房领域，公司始终坚持住房的居住属性，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。

差不多明白了万科A的公司情况后，我们再来看看公司具体都有哪些优点？

优势一、物业服务国内领先

这个名叫万科物业的公司正大力拓展服务内容，从业主利益看，公司制定了一个综合性的资产服务计划，这个计划依托房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节。万科物业还着力推进数字化建设，用以更好地为客户提供服务，最终，促进降本提效和精细运营。

优势二、经营稳健、砥砺前行

在放慢行业提速预期的优先条件下，政策调控方式现在正式进入"高频微调"常态期，把注意力放在土地和金融两个工具上发力，并慢慢向长效机制过渡，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在此限制下，并没有倒下，公司可以凭借出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏，"以不变应万变"。在自身拿地、销售、业务布局等方面更加“自有”，同时也可以防止因为应付"政策补丁"而经常性的改变经营策略，保持战略定力方可抓住新机遇，上下一心脚踏实地方能长远。

碍于篇幅是有限的，万科A相关的深度分析报告和风险等级提示还有很多，我都整理出来放在这个链接中了，点开下方链接便能了解：【深度研报】万科A点评，建议收藏！

二、从行业角度来看

如此严格调控下房地产仍然供给侧改革加速，稳健优质龙头市占率逐渐上升。调控加码为房地产行业供给侧改革加速发展提供了契机，在此之前，相关部门会严格管控杠杆较高的激进房企进行融资，如果房地产没有预期完成工作，可能会退出这个行业或者暂缓扩张。对于万科A这样非常优秀的企业，其融资途径十分便利，价格也不是很贵，具备在符合规范条件的要求下对空间进行进一步扩展，实现地产市场份额持续提升在未来是非常有希望的。

三、总结

总的来说，我认为万科A公司作为房地产行业的龙头企业，有望在行业变革之际，突破自我再登高峰。但是文章有着比较明显的滞后性，如果想更准确地知道万科A未来行情，点击下面的链接查看，有专业的投顾帮你诊股，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-10-28，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看