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本文目录一览：

• 1、房地产融资方式有哪些
• 2、项目资本金指的是什么啊？
• 3、项目资本金与项目总投资有何区别
• 4、项目资本金包括什么？
• 5、请问自有资金和资本金的区别？

房地产融资方式有哪些

融资渠道作为产业链中的首环，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，我觉得房地产比较适合的融资结构如下：

1、自有资金

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

2、预收房款

通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益。

3、银行贷款

房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款，至少应有70%。

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项目资本金指的是什么啊？

项目资本金是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对于建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。项目资本金制度是在项目总投资中，除项目法人的债务性资金外，必须有一定比例的资本金方可得到批准的项目管理体制。这是中国国务院规定并从1996年开始实行的一项制度。资本金对项目来讲，必须是非债务性资金，投资者可按其出资比例享有所有者权益，也可转让其出资，但不得抽回。国务院规定的总投资是项目固定资产投资与铺底流动资金之和，核定时以经批准的动态概算为依据。

出资方式

货币出资，实物，工业产权，非专利技术，土地使用权及资源开采权。

工业产权，非专利技术的比例不超过总项目资本金的20%

来源渠道

股东直接投资

股票融资

政府投资

项目资本金与项目总投资有何区别

区别如下:

1、项目资本金是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对于建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；

2、投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。

3、投资项目总投资是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。项目投入总资金由建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分组成。

4、项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

5、项目投资按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资项目。

扩展资料

项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

房地产项目资本金规定

房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

2009年5月25日，国务院下发《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中进一步明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

参考资料来源：百度百科-投资项目资本金出资方式

项目资本金包括什么？

项目资本金，是指在房地产开发项目总投资中，由房地产开发企业按项目总投资的一定比例专户储存、专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。项目资本金对该房地产开发项目而言是非债务性资金。项目资本金只能用于本项目建设，不得挪作他用、擅自抽回。

“项目资本金”管理制度始于上世纪90年代中后期，彼时国内固定资产投资领域出现了比较严重的投资膨胀现象，个别年份的固定资产投资增速甚至超过50%。高增速的固定资产投资尽管有力地促进了经济增长，但由于盲目投资、不重视风险管理，使得大量固定资产投资项目超概算，不少项目工程出现烂尾现象，银行也出现大量逾期呆滞贷款，宏观经济层面更是出现严重的通货膨胀。

为有效杜绝无本投资，控制投资规模，抑制通货膨胀，同时建立健全包括房地产开发在内的固定资产投资领域风险约束机制，防范银行投资信贷风险，1996年8月，国务院发布《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号），文件提出对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度。在资本金比例方面，文件规定房地产开发项目资本金与项目总投资的比例低于20%。

项目资本金制度的及时出台，有效抑制了“投资膨胀”和“无本投资”等风险问题，不仅对当时市场经济管理有着重要意义，其建立的投资风险约束机制在此后的市场管理活动中也持续发挥着重要规范作用。但随着近年来国内房地产开发市场经济形势与监管政策发生改变，房地产开发项目资本金制度也逐渐暴露出一些缺陷问题，有待进一步完善。

新常态经济形势下

房地产开发项目资本金的缺陷问题

项目资本金管理制度长期发挥着规范房地产投资管理，防范房地产市场金融风险，保证项目顺利建设完成等重要管理作用。但如上文所述，这项制度建立之初即有着明确的历史背景：一是抑制投资膨胀，从而抑制彼时的通货膨胀；二是建立投资风险管理约束机制。在经历了20多年的发展历程后，目前国内房地产开发市场形势已发生较大变化，不再是抑制经济过热，而是面对经济下行压力。

在新常态经济形势下，项目资本金管理制度已日益无法满足房地产开发市场的快速发展形势，沉重的现金保证金压力不利于有效激活房地产开发企业市场活力。在国家持续深化“放管服”改革和推进优化营商环境政策背景下，房地产开发项目资本金管理制度亟待进一步创新和优化。

高额项目资本金，沉重现金流压力

近年来，经过国务院几次政策调整，房地产开发项目资本金占项目建设总投资最低比例为：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目为25%。

众所周知，现金流一直是房地产企业赖以生存和发展的生命线，占项目建设总投资额比例20%或25%的项目资本金，无疑将对房地产企业形成沉重的现金流压力，不仅难以有效激活企业市场活力，促进房地产投资市场高效运转，还对企业资金链管理形成风险，影响企业的生存发展。

项目建设、融资管理多受掣肘

自1996年国内房地产开发市场正式施行项目资本金管理制度，“项目资本金”不仅成为项目建设的必要前提条件，还成为项目融资的重要影响因素。

具体而言，《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）要求“投资项目必须首先落实资本金才能进行建设”，此后国内各区域政府相继将“项目资本金”作为建设项目行政审批和施工许可的必要前提条件。

同时，2009年中国银行业监督管理委员会连续发布《固定资产贷款管理暂行办法》、《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，不仅将“符合国家有关投资项目资本金制度的规定”列为固定资产贷款申请条件，还进一步规范要求信托公司严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强审慎经营意识。

综上，房地产开发项目资本金管理制度对房地产企业形成沉重的现金流压力，影响投资项目行政审批与融资管理，不利于优化房地产开发市场营商环境，不利于进一步推动房地产开发市场投资规模扩大和高效运行。

值得注意的是，随着近年来国家不断深化“放管服”改革，持续推进优化营商环境，各地积极探索管理创新，部分地区试点以“保函”形式创新项目资本金缴纳方式，为全国房地产开发项目资本金管理提供全新思路。

保函替代项目资本金

减轻企业负担，优化营商环境

事实上，无论从近年来国家对于项目资本金管理的政策动向来看，还是创新保函形式对于释放企业现金流的显著作用，探索“以保函形式替代项目资本金”都有着充足依据。

项目资本金管理政策动向

自1996年国内正式施行固定资产投资项目资本金管理制度后，国务院相继发布多份重要政策文件调整房地产开发项目资本金占项目总投资的最低缴纳比例。从最低资本金缴纳比例的调整趋势来看，房地产开发市场最低项目资本金比例呈下降趋势，即国家在抑制住最初的固定资产投资领域通货膨胀问题后，政策态势上是鼓励扩大房地产市场投资规模的。

尤其2019年6月6日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》（厅字〔2019〕33号），首次允许将部分地方政府专项债券作为符合条件的重大项目资本金。可见，资本金已成为制约固定资产投资的重要因素。房地产开发投资市场专项资金缺口日益扩大，创新项目资本金缴纳方式势在必行。

此外，自2019年以来国家发布多项重要政策创新保证金管理，大力推进银行保函、保险保函（保证保险）替代缴纳现金保证金。各地区在试点实践过程中证明，以保函形式替代现金保证金能够有效盘活企业流动资金，强化企业融资能力，减轻企业负担，优化营商环境。

减轻企业负担，优化营商环境

如上文所述，现金流一直是房地产企业赖以生存和发展的生命线，而房地产开发项目资本金最低缴纳比例为项目总投资的20%，这无疑将对房地产企业发展形成沉重资金压力，甚至引发企业资金链风险，危及企业生存发展。

以保函形式替代项目资本金，一方面能够有效减轻企业项目资本金压力，大幅度盘活企业现金流；另一方面能够强化企业融资能力，提高企业资金链抗风险能力。同时，创新项目资本金保函形式管理，也有利于规范传统房地产开发项目资本金管理服务，减少相关办理流程手续，缩短项目资本金办理时间，降低项目资本金综合办理成本，从而实现优化房地产开发市场营商环境目的。

强化项目资本金规范管理

传统项目资本金管理在实践中存在一些误区，如近年来各地政府推行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这导致政府融资平台贷款大量增加。虽然政府通过发行政府债券、预算内安排等方式增加资本金出资，但由于融资平台公司企业关联方较多，资金裙带关系复杂，财务管理缺乏规范性和透明性，经常出现以债务性资金充当项目资本金等违规行为，增加项目资本金管理风险。

以保函形式替代项目资本金，既能填补目前房地产开发市场日益扩大的项目资本金缺口，又能通过银行或保险公司专项主体、专项资金管理，强化和规范房地产开发项目资本金管理，防范和避免项目资本金管理风险。

在新常态经济形势下，房地产开发领域项目资本金管理制度日益无法满足房地产开发市场的快速发展形势。沉重的现金保证金压力不仅无法有效激活房地产开发企业市场活力，也不利于落实国家深化“放管服”改革和推进优化营商环境政策。创新房地产开发项目资本金缴纳方式，以保函形式替代项目资本金，为全国房地产开发项目资本金管理提供全新思路，体现了政府部门行使监管职能和促进市场良好运转的高度统一。

请问自有资金和资本金的区别？

自有资金：企业的资金按其取得的来源，分为自有资金和借入资金。所谓自有资金，是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。是与借入资金对称的。注册资金：是国家授予企业法人经营管理的财产或者企业法人自有财产的数额体现。注册资金是企业实有资产的总和；注册资金随实有资金的增减而增减，即当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，要进行变更登记。注册资金就是企业全部财产的货币表现，是企业从事生产经营活动的物质基础，是登记主管机关核定经营范围和方式的主要依据。

纲要

一、项目资本金与注册资本金

二、拥有所有权的资金都是“自有资金”？

三、金融监管政策中的“自有资金”

四、金融机构的“自有资金”

五、银行贷款中的“自有资金“、“项目资本金”、“首付款”、“自筹资金”

前言

我们经常遇见项目资本金、注册资本金、自有资金、债务性资金、受托资金等概念；金融机构在做项目时，也经常需要核查项目方的资金来源和性质。

比如银行在给房地产开发企业发放贷款的前提条件，就是其项目资本金到位，否则就无法发放贷款。

这些概念名称相似，既相互联系但又有区别，确实有时很容易混淆。本文将对这些概念，尤其是常见的项目资本金、自有资金定义及适用情形等进行梳理和总结。

一、项目资本金与注册资本金

项目资本金是我们最常见的概念，这个制度形成于上世纪90年代，本质上是政府控制投资规模和投资风险的一种行政手段。

1996年，国务院发布《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号），规定：

“投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。”

同时规定了各行业固定资产投资项目的最低资本金比例。

1、设置 “项目资本金”的目的

国发35号文一开始就指出，项目资本金的主要目的，是“建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益”。

其实用最直白的语言来讲，项目资本金制度可以防止“空手套白狼”，即项目方自己不出一分钱，所有的钱都通过向银行借款等负债的方式筹措，这样会引发很大的风险。

实际上，这也是有前车之鉴的。最广为人知的莫过于发生于2003年的“上海周正毅事件”，这个也是房地产企业融资“432”政策出台的直接导火索。此政策出台后，房地产企业申请开发贷必须要自己掏腰包解决30%的项目资本金。

另外，从金融机构角度而言，资本金的充足性和到位的及时性，不仅关系到项目建设的合规性，更是银行判断项目出资人实力、项目可行性、项目建设期风险的重要依据。同时，项目资本金也对银行的债务资金起到安全垫的作用。

2、项目资本金的比例要求

后来项目资本金的比例进行过多次修订，国务院分别于2004年、2009年发布国发〔2004〕13号、国发［2009］27号通知，对部分行业的比例进行了调整。

目前执行的比例为2015年国发［2015］51号通知确定的，具体如下：

在银行贷款等业务中，项目资本金是否落实到位是项目能否放款的重要前提条件之一。《贷款通则》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》以及《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》等规定都对此作了明确的规定。

3、项目资本金与项目注册资本的对比

根据国务院的定义，“项目资本金”是权益性资金，与债务性资金相对应。这个概念和公司法上的“注册资本”类似，两者相互关联但是不能等同。

首先在联系上，与项目资本金一样，实缴注册资本也是权益性资金，所以在项目公司中，实缴资本可以作为项目资本金。实践当中，也有项目直接按照项目资本金规模确定项目公司的注册资本，比如财政部财金[2015]21号《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》第15条规定：

“股权投资支出应当依据项目资本金要求以及项目公司股权结构合理确定